FOGYASZTÁS ÉS LAKÁSÉPÍTÉS: A LAKÓPARKOK VILÁGA
A lakásépítés strukturális változásai a rendszerváltás utáni Magyarországon* 2. rész
Esettanulmány egy lakásépítéssel foglalkozó magyar tulajdonú vállalkozásról
Dolgozatom, amely a lakóparkokról, a vállalkozás alapú lakásépítésről szóló tanulmányom második részét képezi, alkalmat teremt arra, hogy az első részben megfogalmazott állításokat és általános összefüggéseket szembesítsük a valóságban tapasztaltakkal.
Amikor 2001-ben, a témával közelebbről foglalkozni kezdtem, rendkívüli nehézséget okozott számomra, hogy miként lehet tudományosan megközelíthetővé tenni egy nagyon is hétköznapi, még kialakulóban lévő, kiforratlan, komplex építészeti-építőipari-gazdasági jelenséget. Első megközelítésben külföldi és hazai történeti és kortárs forrásokhoz, példákhoz nyúltam, hogy az összehasonlítás tükrében rajzolódjanak ki az új műfaj sajátos jellemvonásai. Bár az azóta eltelt néhány év hihetetlen gyors felfutást produkált ezen a területen - mind mennyiségben, mind változatosságban, mind tapasztalatban -, természetesen ma sem állíthatjuk nyugodt szívvel, hogy tiszta rálátással és ítélőképességgel rendelkezünk az újfajta lakásépítési szisztémák és eredményeik tekintetében.
1.
Előzetesen – kiegészítésképpen – néhány gondolattöredék kívánkozik ide, még a dolgozat első részéhez.
A téma feltárásának legproblematikusabb pontja ugyanis maga a kritériumrendszer, a szemlélet kérdése. Az ezredforduló civilizációja olyan gazdasági fejlődési perspektívákat mutat fel, amelyek a pillanatnyi, a partikuláris és a hosszú távú, valamint a közösségi érdekek kibogozhatatlan ellentmondásosságában gyökereznek. A nyereséget hozó vállalkozások sikeressége sokszor fordítottan arányos a társadalmi fejlődés fenntarthatóságával, noha sikeres vállalkozások nélkül természetesen nem képzelhető el fejlődés. Következésképpen ez a globálisan és történelmileg függőben hagyott paradoxon egyelőre megkövetelhetetlenné és számonkérhetetlenné teszi a progresszivitás, a jövőbe mutatás kritériumának teljesítését: Városaink sorsa bizonytalan alapokon nyugszik, csak a nagyon közeli jövő tükrében vagyunk képesek a döntéseket és azok következményeit megítélni.
Így vagyunk ezzel a lakáspolitikai koncepciókkal kapcsolatos tapasztalatokat illetően is. Az Orbán-kormány egyik fő gazdaságélénkítő intézkedése volt a lakástámogatási rendszer kibővítése kedvező kamatokkal, igénybevételi lehetőséggel. A számítások szerint 100 Mrd Ft állami hozzájárulás 180 Mrd Ft befektetői aktivitást mozgósított, és sok más pozitív hatása mellett (munkanélküliség csökkenése, lakásállomány javulása, stb.) a befolyt adójárulékokból még némi hasznot (kb. 10 Mrd Ft) is elkönyvelhetett magának az állami költségvetés[1]. A dolgozat első részében közölt statisztikai adatok igazolták, hogy a vállalkozás alapú, szervezett lakásépítés mostanra domináns szerephez jutott a hazai gyakorlatban, tehát ez az élénkítő intézkedés kétségtelenül jelentősen megnövelte a beruházó tevékenységet ebben a műfajban.
Felhőtlen örömünket tovább erősítheti az a tudat, hogy a lakásépítés tartós és kézzel fogható értékteremtő tevékenység, amely nagyrészt hazai intelligenciát és kézimunkaerőt alkalmaz, ráadásul a teremtett értéket megőrzi, sőt megnöveli. Ezzel együtt nem hagyhatjuk említés nélkül, hogy ennek a támogatási rendszernek a látványos eredményei hiányosságokat is mutatnak. Egyrészt nyilvánvaló, hogy az új ingatlan vásárláshoz nyújtott állami támogatás lényegében a lakásépítő cég profithányadának megfizetéséhez szükséges. Másrészt a tapasztalatok azt igazolják, hogy a hitelkérelmezők egy része nem feltétlenül rászorultságukban, sokkal inkább vonzó financiális megfontolásból döntöttek a hitel mellett. Az alacsonyabb jövedelmű rétegek számára a bizonytalan jövedelmi viszonyok miatt a hosszú évekre történő eladósodás igen magas kockázatot jelent. Mindazonáltal az intézkedés összgazdasági vetülete inkább pozitív mérleget mutat. A felsőbb rétegek lakóparkokba vándorlása nyomán minőségi lakásátrendeződés indulhatott el, és ezzel a kevésbé jól szituált rétegek is jobb lakásokba költözhettek. A luxusberuházások nyomán egyre nagyobb lendületet vett a belső kerületek fejlődését igen pozitívan befolyásoló városias, belterületi lakóparkok építése. Az elmúlt évben leállított támogatások nyomán bekövetkezett regresszió elsősorban nem a legmagasabb kategóriájú, a környezetével agresszívebb viselkedést mutató lakóparkok építésére volt hatással, sokkal inkább a hitelfüggőbb, középkategóriájú beruházásokat sújtotta.
Amint erről az előző tanulmányban is szó esett már, a növekvő volumenű, vállalkozói alapon működő lakásépítési beruházások rövid idő alatt történő gyors felfutása a környezet ökológiai kizsákmányolását, az önkormányzatokkal való zűrzavaros alkukötést eredményezte. Az elmúlt évek tapasztalatai szerint[2] az ökologikus szemlélet szinte semmilyen mértékben és értelemben nem jelent még meg ezekben a vállalkozásokban, nyilván sem a piaci verseny, sem a hatóságok nem kényszerítették erre őket. A helyi közvélemény, a civil szervezetek és önkormányzatok azonban egyre éberebben figyelik a beruházói szándék felbukkanását. Az ingatlanpiaci szempontból értékes területeken folyamatosan csökken a rendezetlen, nagyméretű telkek száma, így a rossz tapasztalatokra hivatkozva a társadalmi kontroll is erősebb ezeknél a szervezeteknél.
A lakáspolitika gazdasági-társadalmi motivációi és a lakásépítési tevékenység ökológiai következményei - minden ellentmondásosságukkal együtt - racionális alapon, tudományos érvrendszerekre hivatkozva értékelhetők, elemezhetők. Az építészeti produktum, a városépítészeti összefüggések, sőt a kulturális vonatkozások is viszonylag könnyen számon kérhetők: A lakások alaprajzai, felszereltsége, az épületek homlokzatai, tömege, a telkek beépítési formációi, a környezeti és infrastrukturális adottságai az ingatlanpiac és az építészeti tervezés jól ismert elemei. Ezeknek a paramétereknek a számbavétele azonban minden jószándékú igyekezet ellenére hiányérzetet kelthet, hiszen a lakás fogalmi szintű, emocionális szempontokat is figyelembe vevő megközelítésére nem ad módot.
A racionalitás szűkre szabott kereteiből legalább egy bekezdés erejéig kilépve, Vidor Ferenc nemrégen tartott népszerűsítő előadásában elhangzottakra hivatkozom három idézet erejéig[3]:
(A város-utópiákról szólva:) „Van valami absztrakt, az eleven embertől elvonatkoztató ebben a mégoly kifinomult, esztétikailag szervezett rendben, olyasmi, amivel az utópikusok nem számoltak, s amit én az otthonosság fogalmával jelölök.”
„Fel kell vetnünk a kérdést: miként hat az együttélés formáira és szervezeteire az, hogy a várost alkotó egykori funkciók nagy része virtualizálódik (pl. piaci kereskedelem), miközben megmarad annak a fizikai, lakozó lénynek, aki korábban mindig is volt.”
(Lewis Mumford nyomán:) „…a város által színre vitt minden dráma a lehető legnagyobb mértékben rendelkezzék a tudatosság megvilágító erejével: az elszánt célratörés mellett szeretettel.”
Bármely építészetnek a legtitokzatosabb problémája a belakottság, az otthonosság. Vidor előadásában az utópikusokat említi, de ugyanez vonatkozhat a lakóparkok tervezőire is, akik gazdasági megfontolásból félig tudatosan, félig ösztönösen igyekeznek pontról pontra kielégíteni a lakásokkal kapcsolatban felmerülő követelményeket, általános igényeket. Sajátos módszerekkel otthonosságot imitáló fogásokat, feelingeket is beiktatnak a könnyebb eladhatóság érdekében. Maga a zártság, a körbekerítettség, az őrzés-védelem is felidéz valami ősi vágyat, amely az otthonossággal összekapcsolódik. A régi falusi közösségek, vagy középkori városok városfalak közé zártsága, befelé fordulása, egymásra utaltsága szolgálnak történelmi előképül. Ezek a példák évszázadok múltán is megőriztek valamit abból a titokzatos, belső értékből, amelyet nem elsősorban az esztétikum, nem is a funkcionális racionalizmus, hanem a rendnek, a spontaneitásnak, az összetartozásnak és a működő, eleven életnek a szerves összeforrottsága rejt magában. E régi települések „a társadalmi emlékezet, történelem gyűjtőhelyei” voltak, a kényszerű összetartás mellett transzcendens értékek hatották át őket. A modern kor a transzcendens mítoszok helyett az ipari termelés, a higiénia, a szocializmusban pedig a tervgazdaság mítoszát állította középpontba. Az ezredforduló nyugati társadalmait az ingatlanfejlesztés, a befektetés, a jövedelmezőség mítosza élteti. A globalizáció a zárt közösségek helyett éppen a csereszabatosságot, a mindenhol és minden értékkel szembeni nyitottságot, a mobilitást tűzte zászlajára. Ezek az értékek alapjaiban teszik lehetetlenné az otthonosság iránti ősi vágy őszinte beteljesülését korunk legdivatosabb lakásformáiban, lakóparkjaiban.
Az új lakóparkoktól sokszor éppen az élettelenség, sivárság miatt idegenkednek. Hiába a közös kertben kialakított játszóterek, pihenő padok, sétautak, a lakók között semmilyen közösségi érzés nem fejlődik ki. Furcsa ellenpéldaként említhetjük a szocializmusban épült lakótelepeket, ahol a sanyarúbb, szerényebb lakásminőség, lakókörnyezet és a kényszerű együttlakás ellenére - afféle börtönközösségek mintájára - nagyobb volt a lakók egymás iránti érdeklődése és a szolidaritás. A 70-es, 80-as években épült társasházi lakóközösségeknek pedig a közös építkezés nehéz megpróbáltatásokkal teli évei teremtettek elvileg lehetőséget az összekovácsolódásra.
A rendszerváltás után, főként az elmúlt néhány évben bekövetkezett kétségtelen fejlődés, amit a lakópark építők a lakások minőségében, műszaki feltételeinek javításában, az építészeti megjelenés profizmusában, stb. fel tudnak mutatni, híján marad az otthonteremtés hamisíthatatlan értékeinek. „A posztmodern kor szerelmese csak szeretne érzelmes lenni, az érzés hiányától szenved.”[4] A lakóparki lakások vásárlóinak mégis elégedettnek kell lenniük. Hiszen jó befektetést csinálnak. Az ingatlanpiac fontos kritériumait lakásuk bőségesen kielégíti, s a gazdasági közhangulat is azt sugallja: ha fizikai szükségleteid kielégíttetnek, elégedett ember leszel. Az otthonhoz fűződő viszony nem leírható, nem számon kérhető. Bármennyire is igyekszünk egy összejövetelre elegáns, drága ruhákba felöltözni, tökéletes sminket készíteni, hogy mennyire fogjuk fesztelenül érezni magunkat, csak kis részben fog ezen múlni.
Mindezzel együtt közismert jelenség, hogy a heterogén, rendezetlen és individualizált társadalom, mint kontextus teremtő tényező, képtelen városképpé formálni a spontaneitást. A lakóparkok rendezett, hűvös eleganciájával szemben a családi házakkal beépített hegyoldalak, frissen parcellázott agglomerációs övezetek látványa, a lakás alaprajzok karakterisztikája az otthonteremtés vágyának zabolátlan, vad sokaságát mutatja.
Az elmúlt években szintén a Széchenyi-terv ösztönzésére jelent meg (ill. élt tovább) szórványosan, mint a vállalkozás alapú lakásépítés alternatívája, az önkormányzati bérlakásépítés. Némi optimizmussal azt a reményt ébresztve, hogy a közérdeket szolgáló új bérházas beépítések például szolgálnak majd arra, miként lehet, szemben a profitszerzésre koncentráló lakóépületekkel, reálisabb és értékállóbb, alacsonyabb építési költségű lakásokat létrehozni úgy, hogy azok mind a bennük lakó családokkal, mind a környezetükkel barátságosabb viszonyt teremtsenek. A közszolgálati intézmények köztudottan „pazarlóan takarékos” működési mechanizmusa következtében - a jószándék és a jelentős támogatás ellenére - ezek a lakóépületek is meglehetősen költségesen, és sokszor irracionális módon tudtak csak megépülni.
2.
Az alábbiakban az egyik legismertebb, kizárólag hazai tulajdonú beruházó-lakásépítő cég bemutatásán, és két konkrét projektjének ismertetésén keresztül keressük a választ azokra a kérdésekre, amelyek az előző tanulmány és a mostani dolgozat első részében megfogalmazódtak. Vizsgáljuk, hogy az általánosan érvényesnek hitt állításokat mennyire igazolják a tények. Az épületek bemutatásához három interjúra, a helyszínen szerzett tapasztalatokra és a tervdokumentációkra támaszkodunk. Az első interjú a cég egyik alapító tulajdonosával (Cégtulajdonos) készült, a második a vezető tervezővel (Építész), a harmadik pedig az egyik lakás tulajdonosával (Lakó).
Választásom azért esett éppen erre a cégre, mert egyrészt tevékenységében a lakásépítés teljes vertikumát felöleli, másrészt Cégtulajdonost személyesen jól ismerem, a tőle kapott információkat fenntartás nélkül elfogadom. Cégük működését is többé-kevésbé figyelemmel kísértem, úgy érzem, hogy építészetileg a jó minőségű hazai átlagot képviselik, beruházási stratégiájuk tanulságos. Néhány év tapasztalattal rendelkeznek, épületeik egy része már évek óta lakott, cégük jól prosperál, sikeres.
Egy esettanulmány lehetőségei természetesen korlátozottak, és a jelen kutatás keretei sem tettek lehetővé szélesebb körű felmérést, amely az árnyaltabb összefüggésekre is rámutatott volna. A továbbiakban a kutatást a különböző struktúrákban működő cégek és a más-más szervezeti keretek között épült lakások tételes összehasonlításával volna érdemes folytatni.
A három interjúalany kiválasztása tudatos volt: a cég összetett működését szerettem volna nyomon követni a beruházástól a bentlakásig. A beszélgetések célja volt belelátni egy vállalkozás vezetője, illetve az általa megbízott építész tervező gondolkodásmódjába, átélni hozzáállását saját tevékenységéhez, szempontrendszerét megismerni, döntéshozatali mechanizmusa mögé bepillantani. Másfelől, szembesítésképpen, érdekesnek és tanulságosnak gondoltam a vásárló, a lakó oldaláról is megfogalmazni az elvárásokat, a tapasztalatokat, felmérni az ő elégedettségét, elvárásainak teljesülését, gondolkodásmódját, esetleges csalódottságát, hiányérzetét.
Kíváncsi voltam mindhárom interjúalany esetében a tudatosság szintjére, az idők során kialakult megalkuvási készségre, a szándékos, vagy tudattalan önvédelmi gesztusokra.
Az alábbi interjúkban a Cég közelmúltban befejezett, illetve még építés alatt álló két nagy beruházása kerül a figyelem középpontjába. Az első példa egy bel-budai körzetben épült társasházakból álló lakótömb. Ebben a kertvárosi hangulatú negyedben korábban a Csepeli Vasmű kihelyezett üzeme, egy dobozgyár működött. A területet 5-6 emeletes lakóházakkal építették be zártsorúan, a forgalmasabb, zajosabb utca felé pedig irodaházakat alakítottak ki. A földszinten üzlethelyiségek, étterem, orvosi rendelő, stb. található. Az étterem bejáratánál az utcai járda mintegy befordul egy belső udvarba. A lakótömbök két belső udvart, ápolt kertet zárnak közre. Ebben az épületegyüttesben üzemel jelenleg a Cég tervezői csoportja és más részlegei is.
Pasaréten, a Pasaréti tértől nem messze épül a másik választott példa, egy három villaszerű társasházból álló együttes. A telken álló régi filmgyári épületben filmtörténeti múzeumot alakítanak majd ki, mellette pedig irodaház épül ugyanezen a telken.
A Cég tevékenysége, felépítése, belső tulajdonviszonyai, beruházási stratégiája
Cégtulajdonossal, a Cég alapítójával, társtulajdonosával készült interjú alapján
A Cég két tulajdonosa testvérek, 1990-ben alapították saját cégüket (ekkor egyikük még építészhallgató, néhány évvel idősebb bátyja már végzett építész). Cégük családi kisvállalkozás, kft. volt eredetileg, 8-10 alkalmazottal. Édesapjuk cégének az alvállalkozójaként kezdték működésüket. (Édesapjuk egy lakásépítési kisszövetkezetet irányított. Kivitelezéssel, kiviteli tervek készítésével indultak, önálló beruházásba csak 95-től, édesapjuk hirtelen bekövetkezett halála után fogtak. Két telek vásárlásával kezdték. Komplex - beruházó, tervező, kivitelező, értékesítő - tevékenységet végző cégcsoporttá bővültek.
Honnan volt az induló tőke?
Első telkük beépítésekor (Budapest, XI. kerület) felajánlották a telektulajdonosnak, hogy a felépítmény 20 százaléka az övé lesz. A lekötött lakások árából építették fel a házat. A nyereség generálta a következő projektet, és emellett egyéb kivitelezői munkáik is jó hasznot hoztak. Az édesapjuk halála után félbe maradt építkezéseket is átvették, befejezték. Egyre nagyobb munkákba tudtak kezdeni. Rövid idő alatt nagyon gyors növekedést értek el: 100 fős állandó kivitelezői csapatot foglalkoztatnak. A kivitelezésen kívül saját építésztervezői részleg és értékesítési iroda is alakult. 1998-tól további bővülés következett: a már megépült lakóházak, irodaházak üzemeltetése, a szakszervíz, a közös képviselet ellátására újabb céget alakítottak a cégcsoporton belül.
Az egyes részlegek önálló cégek, vagy részei a nagy közösnek?
A szervezeti önállóság kérdése kísérleti stádiumban van. Korábban teljesen önállósították az egyes részlegeket, most újra a nagy cégbe szervezik vissza őket. Egy tulajdonosi megfontolás folytán azt feltételezték, hogy a nagyobb önállóság nagyobb hatékonyságot eredményez majd, de ez a számítás nem vált be. Nem érzik eléggé magukénak a közös feladatokat a dolgozók, ha el vannak szakítva az anyacégtől. „Az építészek mindig le vannak maradva.” (Cégtulajdonos). Kevésbé vállalták a saját munkájuk után a felelősséget, és a tulajdonosok az extra anyagi érdekeltséget nem tudták megteremteni a számukra. Most újra az anyacég alkalmazásában állnak az építészek. „Ezért a bérért, amit mi adunk, mindenki jól eldolgozik, rendesen teljesítenek.”(több ráfordítást nem ér meg a tervezői munka.) Az alapfizetés az átlagnál magasabb, viszont extra juttatásokra már nem futja. Egyre szorosabbak a piaci viszonyok
A tervezőirodának és a kivitelezőnek nincsen külső megrendelője. Az üzemeltetést végző kft. továbbra is önálló maradt. A szervízmunkákat, garanciális munkákat ez a cég szemrevételezi, észleli, fogadja a bejelentéseket, és vagy saját embereivel, vagy a kivitelező cég alkalmazottaival, esetleg külső alvállalkozó bevonásával végzi el a teendőket. Inkább az ügyfelekkel áll kapcsolatban, tehát a saját fenntartását jobban meg tudta szervezni. Ugyanakkor folyamatos munkája is garantálva van az anyacég jóvoltából. Viszont ha nem végezné jól a feladatát, a lakóközösség bármikor megvonhatná tőle a bizalmat, de ez nem következett be 5 év alatt egyszer sem. (A lakóközösségek hagyományos értelemben vett társasházi lakóközösségekként működnek.).
Hogyan tudják elérni, hogy az állandó alkalmazottaknak folyamatosan legyen munkájuk?
Mindig túlvállalják magukat. Rövidebb határidőket vállalnak, így a saját dolgozóiknak mindig van tennivalója, illetve sokszor külsős alvállalkozókat is bevonnak. A kivitelezésben 100-120 fős állandó csapatuk van (100-120 kivitelező + 30-40 irányító, előkészítő, a könyvelőkkel együtt. A cég teljes foglalkoztatott létszáma egyébként 180 körül van, de egyre csökken.)
A megbízható szakértelem és az utólagos kisebb-nagyobb javítások, garanciális szervizmunka szempontjából ez jól működik. Vannak kialakult sablonok, standard megoldások, amiket ezek az emberek már jól begyakoroltak, ismernek. Ha adódik mégis üresjárat, rugalmasan át tudják szervezni az egyes szakbrigádokat másfajta feladatokra. Szállítási, takarítási feladatokra szakmunkásokat tudnak beállítani, ha szükséges.
Mi a cég befektetői stratégiája, milyen információkra alapoznak?
A helyi ismeretek a legfontosabbak. Ez bizonyos földrajzi behatároltságot jelent (Nap-hegy és környéke, esetleg más budai kerületek). Ezt a területet állandóan szem előtt tartják, vizsgálják a lehetőségeket. Természetesen más kínálatokat is mérlegelnek, de csak kivételesen. A saját területükön meghirdetett telkek, beépítési lehetőségek alapos vizsgálatot igényelnek: van-e valami azon az ingatlanon, mi az ára, milyen költségekkel jár az építkezés, milyenek a beépítési viszonyok. Ezek alapján gyors döntés kell, hogy szülessék: megéri-e, érdemes-e vele foglalkozni. A túlzott mérlegelés egy ponton túl akadály lehet. Ha már belevágtak, végig kell vinni a terveket. Egyre nehezebb a dolguk, egyre több a kötöttség, az előkészítésre több időt kell fordítani, nehezebb engedélyeket szerezni. Újabban ennek mérlegelése igen fontos szempont lett. Általánosan érvényes az összefüggés: minél rendezetlenebb a terület, annál olcsóbb az ára. Üzleti szempontból ezek a legvonzóbb ajánlatok, már amennyiben jó helyen is van az adott telek, és elég nagy méretű. A külföldiek ezektől visszariadnak, tehát itt a konkurencia is kisebb. Magyarországon a beruházói kör túlnyomó többsége (tapasztalat alapján 9-ből 8) külföldi. Ők jól előkészített telkekhez szoktak, ezekben bíznak, a „tiszta ügyeket” szeretik. Azok viszont méregdrágák.
A verseny egyre nagyobb, közben a céget fenn kell tartani. Nagyjából fél évre előre lehet tisztán látni, tervezni. Ha nagyon kell a munka –a folyamatos bevétel miatt -, akkor az ár kevésbé számít. Érdemes bevállalni üresjáratra kisebb feladatot a folyamatos foglalkoztatás miatt. De a nullszaldót akkor is ki kell hozni.
Ez a két fő mérlegelési szempont a beruházási döntésekben.
A IX. kerületben épített házuk példa arra, hogy egy üresjáratot hogyan töltöttek ki. Nem a várható haszonért vállalták, hiszen eredetileg még veszteséggel is kalkuláltak. Lényegesen alacsonyabb négyzetméterárakat tudtak realizálni, mint a budai lakásaiknál, pedig 30 százalékkal magasabb árat értek el a tervezettnél. Igy lehetséges, ha minden lakást sikerül eladni, egy kevés hasznot mégis elkönyvelhetnek majd.
A telket nem kellett kifizetni: megállapodás szerint a telektulajdonosé lett a kész épület tulajdonjogának 20 százaléka. Az építkezéshez finanszírozási hitelt vettek fel. A Bakáts tér környéke nem az ő területükre esik, de nagyon szükségük volt a munkára, hogy a szabad kapacitást átmenetileg lekösse. Az itt szerzett tapasztalatok nem lendítették fel a cég ambícióit, hogy hasonló belterületi övezetekben fogjanak építkezésekbe. „Nagyon nagy a konkurencia, alacsonyak az árak.”
A cég által érdekelt területek környezeti adottságaik jóvoltából nem kockázatosak (Nap-hegy, Pasarét), kérdés, hogy látnának-e fantáziát olyan telkek beépítésében, amelyek kevésbé garantáltak, de perspektívákat rejtenek. Mi a véleménye ezekről a beépítésekről (Angyalföld, Kőbánya, Pesterzsébet, stb.) Nem ismerik jól ezeket a szituációkat és hogy mekkora kockázatot jelentenek, bár sok jel arra mutat, hogy sikeresek ezek a vállalkozások (pl. AUTOKER).
A Nap-hegyen, bár jó környék, nem jelentős a befektetői érdeklődés. A legújabban meghirdetett területre mindössze ketten jelentkeztek, a másik cég kapta meg, röviddel azután továbbadta – nekik - haszonnal. Itt a kockázat abban rejlik, hogy magasak az árak, magas áron eladható lakásokat kell építeni. Készpénzzel, és gyorsan kell vásárolni. A beruházók többsége bankhitelből vásárol, ami hosszú utánajárást igényel, a kamat pedig az árban nehezen realizálható. Ezért sokan nem is indulnak ilyen pályázatokon.
Milyen vevőkörre lehet számítani? Mennyire tudatosak a telek kiválasztásában a tervezés szempontjából?
Főként tapasztalatra, de számításokra is alapoznak. A telekadottságok, -árak befolyásolják a lakásméreteket. Vásárláskor eldől, hogy luxuslakások épüljenek-e tehetősebbeknek, vagy szolidabb minőségűek, kisebb alapterületűek, középrétegeknek. Bel-Budán lehet ezt variálni is: egy házon belül különböző rétegeknek lehet lakásokat kialakítani. A legfölső szinten lévő lakások kifejezetten extra minőségűek és méretűek, „ár nem számít” alapon, lakáson belül uszoda, szauna, ebben nincs határ. De nagy az igény (a behatárolt vásárlóerő miatt) kisméretű, közepes lakásokra is (60 négyzetméter, 2 szoba). Egyébként az átlagos lakások is viszonylag jól felszereltek.
Milyen célból vásárolnak lakásokat?
Nagy arányban befektetők, akik a lakásaikat bérbe adják. Jó áron tudják őket kiadni.
A leendő vásárló beleszól-e a tervezésbe építés közben, érdeklik-e a részletek?
A kiadásra, befektetésre vásárolt lakások építését a cégre bízzák a vásárlók. A szerződéskor néhány kérést rögzítenek, de később már nem szólnak bele semmibe. Inkább az olcsóbb konyhabútort választják, de legyen a lakásban minden, amit általában egy bérlő kér. Aki viszont magának vásárol ( kb. a vevők 20-25 százaléka), az folyamatosan, heti rendszerességgel jelentkezik, érdeklődik, kívánságokkal áll elő, „variál”. És van, aki saját részére vásárol, de csak átmeneti megoldásként. Ők inkább elfogadják azokat a standard megoldásokat, amelyeket a cég nyújt.
Hogyan találják meg a vevőiket?
Vannak bemutató ingatlanjaik, és sok a visszatérő vevő, aki már ismeri a kínálatot. Pasaréten a beépítés alatt álló telek mellett felépítettek egy másik hétlakásos társasházat, amelyet bemutató épületnek is szántak. A céget sokan továbbajánlják másoknak, így a bizalom már eleve kialakul. Igyekeznek alaposan végiggondolni, hogy a lakásokban ne legyenek zavaró, megoldatlan részletek (fürdőszoba berendezés, ajtónyílások, ütközések, radiátorok, villanykapcsolók, beépített szekrények elhelyezése, stb.).
Vizsgálják-e a már működő épületekből érkező visszajelzéseket, tapasztalatokat?
A visszajelzések leginkább a visszatérő vevőktől származnak. Velük megbeszélik mi volt jó, mit kéne másképpen. Az újonnan jelentkező vevők által megfogalmazott, általánossá váló igényeket is értékelik, igyekeznek a tervezésnél figyelembe venni, bár hozzáteszi: „Az utóbbi időben eléggé egy kaptafára dolgozunk”. Az extra lakásokhoz magazinokból vett ötleteket, újszerű fogásokat is felhasználnak.
A vevői visszajelzések a garanciális szolgáltatásokon keresztül jelentkeznek. De ezeket a hibákat többnyire már az építés során is lehet érzékelni, és már a következő tervben megpróbálnak más megoldást alkalmazni.
Mit jelent a luxus?
Korlátlan méreteket. Lazán vett, nagy tereket: 40-50-100 négyzetméteres nappalit például. A másik a burkolat. Csillagászati árakig lehet elmenni. A további berendezési tárgyakban szintén, de ez már a lakó saját ügye. A légkondicionálás már nem kifejezetten luxus (újabban minden lakásban csatlakoztatható alapfelszereltségként légkondicionáló). A praktikus igények kielégítése általában nem luxus.
Lakóközösség szerveződését irányítottan tervezik, vagy spontán alakul? A lakók egymás közötti kapcsolatának alakulása kockázati tényezőt jelent-e, vagy inkább az a törekvés, hogy ne nagyon legyen kapcsolat, egyszerűen ne zavarják egymást?
A társasházként működő épületek közös képviseletét ellátó cég feladata ennek a problémának a kézben tartása. Évi egy lakógyűlést tartanak. A lakók alkalmanként valamilyen cél érdekében összefognak, főként, ha ez valami ellen irányul. Ilyen szerveződés volt a közelmúltban, hogy szűntessék meg a gyerekjátszóteret a kertben. A cég ezt az ötletet nem támogatta, de ha a többség akarta volna, saját költségükön átalakíthatták volna a kertet. (Az üzletek, és néhány lakás a Cég tulajdonában van, ezek bérleményekként üzemelnek. A közös döntésekbe tehát résztulajdonosként egyelőre beleszólási joguk van.)
Együttműködés kialakulására legfeljebb ott van esély, ahol eleve ismerősök, rokonok egy házban, egymás közelébe költöznek. Ez főként külföldi vevőknél jellemző. Egymásnak ajánlják a házakat. Korábban nagyon sok volt a hazatelepülő magyar, ezek most már kifogynak, de jönnek mindenféle más nemzetiségűek, például írek, svájciak, csapatostul.
A lakók inkább befelé élik az életüket, néhány kivétellel, azok viszont inkább zavarják a többieket. Ezt nem lehet kivédeni.
A lakáspolitikai intézkedések, és azok változékonysága mennyire befolyásolja a cég működését? Az EU csatlakozástól milyen változások várhatók?
A kedvező hitelfelvételi lehetőségek bővülése nagyon kedvezően érintette a IX. kerületi lakások eladhatóságát. A vásárlók kb. 50 százaléka vett fel hitelt a vásárláshoz. Budán ez a hatás nem annyira érvényesül, bár amikor nagyon alacsony kamatú hitelhez lehetett jutni, még az is igénybe vette, akinek egyébként nem lett volna rá szüksége. A szigorítások óta kevesen vesznek fel hitelt. Ha mégis szükség lenne hitelre, ők segítenek a vevőknek más kedvező hitelforrást találni. A Cég egyébként minden ügy elintézésében közreműködik. (Földhivatal, tulajdoni lap, hitelfelvétel, stb.)
A lakáspiac egyébként ideges, mert igen rövid idő alatt szűkült a vevőkör, és akinek nem voltak tartalékai, könnyen csődbe mehet. Sokan ki is szálltak a lakásépítési piacról, nem az EU csatlakozás, hanem a hitelrendszer meggyilkolása miatt.
Az EU csatlakozással kapcsolatban nagyon bizonytalanok az eddigi információik. Ők nem akarnak, nem is tudnának kiszállni, sőt új beruházásokra készülnek a felső kategóriában, ahol nem olyan hitelfüggő a vásárlás. A konkurencia csökkenése hosszú távon akár kedvező is lehet a számukra. Az EU csatlakozást követően átalakulhat a kereslet, és növekedhet a lakásár: mivel erősödni fog a lakásmobilitás, sokkal többen fognak bérlakásokat keresni, és több külföldi bérlőre illetve befektetőre lehet számítani, először feltehetőleg a luxus városi lakás kategóriában. Az EU csatlakozással kapcsolatos bizonytalan irányú változásokra úgy készültek fel, hogy jó adottságú, központi elhelyezkedésű telkeket vásároltak, jól működő banki kapcsolatokat építettek ki, továbbá a belső átszervezések kapcsán 5-10 százalékos költségmegtakarítást terveztek az év végére.
A városba való illeszkedés kérdése fontos-e számukra, és ezt nagyléptékű projektjeiknél hogyan oldották meg.
Az első példánál úgy jelentkezett a feladat, hogy egy volt gyártelep hogyan tudna lakóövezetté alakulni. Városi funkciókkal bővítették a lakóépületeket. Étterem, orvosi rendelő, fodrász, stb. kapott helyet. Célzatosan tárgyaltak és adtak kínálatot ezekre az üzletekre. Egyértelműen pozitív fordulatot jelentett ez a környéknek (FIABCI díjat is kaptak érte[5]). A budai környezet - ha vannak is zavaró tényezők (vasút, benzinkút) – többé-kevésbé rendezett. Maga az építkezés, a vele járó környezetszennyezés, ellenkezést váltott ki a környék lakosaiból, de mióta kész van, elfogadták, szeretik. Az orvosi rendelő segített hozzá a legtöbbet. Az étterem mindig tele van, az igényekhez képest kicsi lett. Az épületcsoport lokális központtá avanzsált. Egyelőre itt működik a Cég tervező irodája, azon kívül a kivitelező csoport, egy projektcég és az üzemeltető cég irodái.
A Pasaréten mindez másképp van. Oda nem terveztek üzleteket, nincs szükség rá, mert közel van a Pasaréti tér. A földszinten is lakások lesznek. Zöldbe ágyazott, szabadon álló épületeket emelnek, amelyek körbezárt, kertes épületegyüttest alkotnak. (Cégtulajdonos tudatosan kerüli a lakópark kifejezést.) De ott is lesz nyílt közönségforgalom. Filmművészeti múzeumot alakítanak ki a régi filmgyári épületben, benne kávézó, kiállítások. Mellette irodaház (2500 négyzetméter) épül majd a Pasaréti út felőli oldalon, filmproduceri cégek számára, vetítőteremmel. Az önkormányzat igénye is volt, hogy valamilyen intézmény létesüljön itt. A nagy közös telket két részre osztották, az iroda-múzeum rész a Pasaréti útról lesz megközelíthető, a lakások a csendesebb mellékutca felől. 2005 végére készül el az egész projekt. A lakások eladását már megkezdték, eddig főként svájciak vásároltak. Előzetesen 20-25 százalék előleggel foglalják le a lakásokat. Ha többet ad a vevő előlegként, árkedvezményt kap.
Milyen telekre milyen épületet érdemes építeni? Drága telekre drága házat?
Ez attól függ. Eladásra készül-e a ház, vagy saját maga üzemelteti, vagy bérbe adja. Lakást általában eladni érdemes, irodát üzemeltetni. A már beüzemelt irodaházra egy idő múltán lehet jó befektetőt találni.
Ezen kívül léteznek különböző jogi megfontolások, vegyes konstrukciók, amelyek még jelentősen befolyásolhatják a jövedelmezőséget. Vannak bérbe adott lakóházai is a cégnek, ezek lassan térülnek meg ugyan (15 év), de érdemes ezeket fenntartani, mert stabil jövedelem bevételt jelentenek. 10-12 Euro/négyzetméteres áron lehet kiadni lakásokat. Ezek kis, közepes méretű lakások, jó átlagos színvonalúak. Nem luxus. Újabban már az irodabérlet sem több ennél, sőt egyre alacsonyabb (10 Euro alá esett)
Befolyásolja-e az épület minőségét, hogy bérletre vagy eladásra épül?
„Amit magának épít az ember, arra jobban költ. Kicsit jobb anyagokkal dolgozik, kicsit jobban odafigyel, stb.” Viszont a lakóházaknál, vagy más eladott ingatlanoknál is garanciában fel kell vállalni a javítást.
Vezettek-e be a cégüknél valamilyen minőségbiztosítási rendszert?
Nem tartják fontosnak és szükségesnek külső szervezet által adott certifikáció megszerzését. Ugyanakkor folyamatosan dolgozzák ki a cég belső ellenőrzési rendszerét, és az ügyféllel való kapcsolattartás rendje is rögzített módon történik.
Érdekelt-e a cég a már megépült lakóház üzemeltetési költségének csökkentésében?
A sablonos megoldásokat választják, nem végeznek ilyen számításokat. Lakóházaknál a szerelt burkolat nagyon költséges lenne (nem hozza be az árát), a kézimunkával végzett, kisebb anyagköltségű vakolt homlokzatokat választják inkább. Irodaháznál ez nem megy, mert a vevők elvárják a jobb minőséget. Lakóháznál is van egy szint, amelynél lejjebb nem lehet adni, mert ez már az eladhatóság és az ár rovására megy. A közös terek, kiegészítő felszerelések, világítás, stb. színvonala nagyon sokat jelenthet. Sokszor a tartósnak tűnő építőanyagokkal több baj is van – pl. a kőburkolatot rosszul rakják fel, sérül, nehezen javítható. Tehát a választás nem egyértelmű.
Svájcban a többnyire kiadásra épített lakóházak feltűnően egyszerű, de tartós, gondozást nem nagyon igénylő építőanyagokból készülnek (pl. nyersbeton, nyers tégla, építőlemezek, üveg, stb). Nálunk hogyan viszonyulnak ehhez a kérdéshez?
Itt a konvencionális megoldások vezérelnek. A túlzottan modern vagy egyszerű, szokatlan homlokzatok, felületek elriasztanák a vevőket.
Mi a viszonyuk az építészeti stílusokhoz, a tömegformálás, homlokzatképzés, stb. kérdéseihez?
Be vannak szorítva a lehetőségek közé, illetve önként szorítják be magukat. Úgy érzik, a piac a konvenciókat várja tőlük.
A közízlés persze változik, eszerint ők is változnak.
Összegzés, tanulságok
A Cég társtulajdonosának beszámolója alapján néhány előfeltevésünkre nyilvánvaló igazolást nyertünk. Cégtulajdonos figyelme a beruházások jellemzően körülírható területeire koncentrálódik. Energiáinak java a telekszerzés, az engedélyezési terv megszerzésére, valamint a Cég folyamatos fenntartására fordítódik. Feladata nem könnyű: beszámolójából kiderül, hogy az igazi előrejutási lehetőség a számukra a problémás, rendezetlen területek beépítése, amelyekre a szükséges engedélyek beszerzéséhez is komoly kapcsolati tőkére van szükség. Elsősorban a környezet és a hatóságok jóindulatának elnyerése a cél. Ehhez pedig gesztusokat kell tenni. Ezen a téren a Cég általában nagyvonalú. Az első példaként szereplő Nap-hegyi épületegyüttest népszerű rendezvényekkel, barátságos légkörével igyekeznek elfogadtatni. A Pasaréti telken álló volt filmgyári épületben múzeumot fognak kialakítani, nagyrész saját költségen. Ehhez jó nevű filmrendezők pártfogását nyerték el, akik részéről nyilván támogatást élveznek majd a közvélemény formálásában. (A terület beépítésével kapcsolatban komoly összeütközésbe kerültek a helyi hatósággal, végül is peres úton jutottak engedélyhez. Erről az építész számol be részletesebben.) A múzeum, mint közintézmény egyben a marketingmunka része. Ingatlanhirdetésekben is ezzel a szlogennel szerepelnek: lakások a múzeumparkban.
Sokkal kevesebb energiát és figyelmet fordítanak a Cég tulajdonosai (szakmai érdeklődésük és hozzáállásuk ellenére) az építészeti, szakmai kérdésekre, nyilván a piac kisebb kényszerítő hatása miatt. Meglepő, hogy még alapvető döntésekben is elsősorban saját tapasztalatra és konvenciókra építenek. A piackutatási tevékenység szinte ismeretlen, piaci elemzéseket nem végeznek. Döntéseik javarészt ösztönösek.
A szociológiai és ökológiai felelősség kérdése nem került szóba. Ez ma még nem téma a lakásépítéssel foglalkozó iparágban.
Az építész szerepe, helye a beruházási folyamatban. A tervezői munkát meghatározó szempontok a Nap-hegyi és a Pasaréti úti lakópark előkészítésében
Tervezővel készült interjú alapján
A Cégnek kezdetben nem volt önálló tervező csoportja, a tervező részleg csak a kiviteli tervek, részlettervek készítésére, módosítására volt felkészülve. Újabban az építészeti tervek a Cég saját tervezőirodájában készülnek, Tervező irányítása mellett. Korábban is ő volt a tulajdonképpeni építész, de akkor még kizárólag a saját irodájában dolgozott. Most is van saját irodája, vannak más munkái is.
Elmondása szerint a lakóparkra és hasonló nagyobb munkákra szóló megbízás hasonlóképpen történik, mint egy akármilyen más munkánál. A telek kiválasztásánál a Cég vezetői döntenek. „Az ilyen nagy telkek megszerzése nem egyszerű, ezekre vadászni kell, nemigen lehet válogatni.” A beépítési koncepció kialakításába már van beleszólása az építésznek is. A nagyobb telkek esetében sokszor hiányzik a szabályozás. A Nap-hegyi és a Pasaréti úti projekt esetében is szabályozási tervet kellett először készíteni, elfogadtatni. Az előbbi példa esetében 50 százalékos beépítést javasoltak, amit a környék jellege is indokolt. A beruházói érdek nyilván a minél nagyobb beépítési százalékot diktálja, de ennek az épület használhatósága határt szab. A zártsorúság igénye és az épületmagasság is a környezeti adottságokból következett. A hajdan itt álló gyárat állami tulajdonból privatizálták, a Cég magáncégtől vásárolta meg. Semmilyen szabályozása, elképzelése nem volt az önkormányzatnak erről a területről. A beépítés és a funkcióváltás (ipari övezetből lakóövezetbe sorolás) a beruházó saját kezdeményezésére történt.
Az önkormányzatnál éppen napirenden volt a kerületi építési szabályzat elkészítése, ezért a költségeket ők állták. A terület beépítésére tett korábbi javaslatukat nagymértékben figyelembe vették. (A szabályozási terv készítése vagy készíttetése az önkormányzat, a főépítész feladata. Szabályozatlan telek tulajdonosa kérheti az önkormányzatot, hogy szabályozza az ingatlant, de ha nincs erre pénze, a teljesítést akár 5 évre elhalaszthatja. Ha a tulajdonos érdeke a gyorsaság, akkor maga finanszírozza, bár az önkormányzat, ill. a főépítész a megrendelő. A tervet az önkormányzat hagyja jóvá, de a lakosoknak is van beleszólási joguk elvileg.)
A koncepció a Cégen belül közösen érlelődött ki. Nyilván a beépíthetőséget maximálisan kihasználó tervjavaslatok készültek, az 50 százalékot mindenképpen el kellett érni, hogy megérje a beruházás. Normál keretes beépítéssel 30 százalékot lehetett volna elérni azzal együtt, hogy a forgalmas, zajos utca oldalán zárt, nagyobb traktusmélységű irodaházakat terveztek. A beépítési százalék növelése érdekében keresztszárnyat is beterveztek, így két, nem teljesen zárt, egymásba nyíló belső udvar alakult ki. Az önkormányzat ragaszkodott a telek zártságához, nem támogatta azt a javaslatot, amely az utcát bekanyarította volna a házak közé. A teljes terület alatt mélygarázs épült, eredetileg nem akartak ekkora garázst, de kiderült, hogy megvolt rá az igény, sőt többre is lett volna.
A tömb társasházakra van bontva, a telek is föl van részekre osztva. Az engedélyezés is épületenként történt, így gyorsabb volt a procedúra. A házak külsején is látszik, hogy nem egyszerre készültek (stílusban, alaprajzban is változtak)
Pasarét kijjebb van a városközponttól, ott nagyobb kertre van igény, lazább a beépítés. Az itt épülő projektről szólva Tervező a lakópark elnevezést konzekvensen kerüli. „Valahol a társasház és a városias beépítés között van.” A 8300 négyzetméteres területről van szó, Tervező számítása szerint, ha ezt átlagosan 1000 négyzetméteres telkekre osztanánk föl, 8 db 5-6-8 lakásos társasházat lehetne felépíteni. Ehelyett 3 lakóház, egy irodaház és egy múzeumépület létesül itt, lakóépületenként átlagosan 20 lakással. „Ez a beépítés összefogottabb, rendezettebb és változatosabb.” A telek eredetileg a Filmgyár területe volt. Hátul egy telekrészt (nem a Cég tulajdona) már korábban kivásároltak és beépítették. Akkor készült rendezési terv a területre, de az lényegében nem szabályozott semmit. „Az elől levő két fenyőt megtartani, fabódét lebontani, kész”. Hivatalosan intézményi területnek számított. Miután más kerületi korlátozás nem volt, a fővárosi keretszabályozás maradt érvényben: 35 százalékos beépítés, 50 százalék zöldterület, 12,5 méteres épületmagasság. Ennek figyelembevételével kezdődött meg a tervezés, végül is egy olyan területre, ami „rendezve is volt, meg nem is”. Ők (a cégtulajdonosok és Tervező) úgy fogták ezt föl, hogy a tulajdonképpeni szabályozatlanság nem az ő felelősségük, hanem az önkormányzaté. A kerületi főépítész ugyan elismerte a hiányosságot, de valódi rendezési terv elkészítését javasolta. Ők saját költségükön ezt meg is csinálták. A közgyűlés azonban – esetleg személyes indíttatásból – megtámadta a tervet. Alacsonyabb beépítési százalékot és kisebb épületmagasságot lettek volna hajlandók elfogadni. A tervek azonban készen voltak, és egyébként is nagy veszteséget okozott volna a Cégnek ez a korlátozás. Gyorsan beadták a terveket a „szabályozatlanul szabályozott” viszonyokra vonatkozóan, mert jogilag még az volt érvényben. Ezt elutasította a hatóság, másodfokon is, végül a bíróságon pert nyertek az önkormányzattal szemben. Most a Nap-hegyi beépítéshez hasonlóan, külön-külön engedélyeztetik a házakat.
A telken álló régi filmgyári épület története (korábban a kerületben nagy felháborodást okozott ennek lebontási terve).
Illeték szempontjából az üres telek beépítése kedvezőbb, ezért még vétel előtt bontási engedélyt kértek, hogy a telekkönyvben üres telekként legyen bejegyeztetve[6]. Budapesten ez az eljárás szokásos, vidéken kevésbé kivitelezhető. A filmgyári épület semmilyen védelem alatt nem állt, tervbe sem volt véve. Csak a bontási kérelem miatt jutott eszébe a hatóságoknak a védelem kérdése. A másodfokú építési hatóság itt is nekik (a Cégnek) adott igazat. Ténylegesen nem is tervezték a bontást, csak a bontási engedélyre volt szükség, a telekkönyvi átsorolás miatt. Az önkormányzat emiatt azonban kissé megharagudott rájuk. Ezt az illeték miatti spekulációjukat nem akceptálták.
A beépítéseknek vannak-e építészettörténeti előképei, vagy kortárs építészeti mintái, ihletadó forrásai?
Nem kerestek konkrét előképeket. A Nap-hegynél a városképi illeszkedés volt meghatározó. Nyilván a 19. századra nem tekinthettek vissza, mert annyira más volt a lakóházépítés gyakorlata (az „építészettörténet” fogalom megzavarta az építészt, leginkább az eklektika korának belső udvaros bérházépítési gyakorlatával próbált párhuzamot vonni. A beépítési formációt „kézenfekvőnek” minősíti, a modern építészet kertvárosi beépítési újításait, mintalakótelepeit nemigen ismeri.) Egyébként is –állítja -, bármilyen elképzelése is lett volna, annyi adottsághoz kellett igazodni, hogy úgyse lehetett volna megvalósítani. Egyébként az „építészeti” kifejezést elsősorban formai stílusjegyként értelmezi. Egy zöldmezős beruházásnál már jobban el tudja képzelni, hogy ilyesfajta szempontok is érvényesülhetnek.
A Nap-hegyi beépítés esetében mégis látszik a tudatosság, hogy a városi forgalomba be akarták kapcsolni az épületet, hogy ne egy elszigetelt lakótömb legyen. Tervező szerint főként praktikus szempontok determinálták a ház kialakítását: hogy a pinceszinten a teremgarázst, a lakások fogatolt elrendezését. (A folyosós elrendezés nem komfortos. Tűzvédelmi oka van, hogy szintenként négy lakás nyílik a lépcsőházból: így nem kell füstmentes lépcsőház.) Az egész tömb jobban hasonlít egy hagyományos városi beépítéshez, ahol különálló épülettömbök sorakoznak egymás mellett. Egy kicsit különböznek is egymástól, főként színezésben mások. "Mindezzel együtt persze ez csupán imitációja a spontaneitásnak."
Pasaréten a környezet, a modern bauhausos beépítés szintén egyértelművé tette a beépítést, az épületek formai megjelenését. „Ez a villaszerű elrendezés annyira adta magát, hogy nem is gondoltunk másra.”
Méretek, helyiségek tekintetében mi határozza meg az alaprajzokat?
Elsősorban a lakóház földrajzi helye. A Nap-hegyen magasabb jövedelmű rétegek vásárolnak, kevésbé kell szűkösen méretezni (alacsonyabb értékű kerületekben, ahol a hozzávetőlegesen azonos építési költségű lakásokból kisebb méretűeket vásárolnak, inkább minimál méretekkel kell számolni.) Végül is a tapasztalatokra, általános igényekre támaszkodnak. A visszajelzések csak utólag, évek múlva érkeznek. A tervező nagyon örül annak, hogy ő személyesen nem találkozik a leendő lakókkal, mert szerinte ők maguk sem mindig tudják, hogy mi a jó vagy a rossz nekik. Ezért „a családiház-tervezés például a legnehezebb feladat. Laikus emberekkel kell szakmai kérdéseket megvitatni. Az ideális az lenne, ha az életkörülményeiket, térigényeiket tudnák megfogalmazni, de ehelyett a Szép Házakban látott fotókat kérik számon az építészen.” Sok lakás esetében a személyes konzultáció eleve nem megoldható. „Ilyen csak a Hundertwassernél lehetséges”. Fogatolt házaknál kialakult gyakorlatuk van a lakások elrendezésére: A két szélen két nagyobb, középen két kisebb alapterületű lakás. Ez a szisztéma a kereslettel is összecseng. Speciális igény esetén persze össze lehet lakásokat vonni, és egyedileg áttervezni. Pasaréten a legfölső szintet úgy oldották meg, hogy egy vagy két lakás az egész szint, itt a tulajdonos szabadon variálhatja az alaprajzot, persze gépészetileg, szerkezetileg akkor is alkalmazkodni kell az alatta lévő épülethez, a többi lakókhoz.
A közízlés változásáról.
Nagyon karakterisztikusan változott az utóbbi évtizedben. Sőt az építész ízlése is sokat változott. A 90-es évek elején például a tetőtér volt a divat, a 60-as évek kockaházaira sorra magas tetőket emeltek. Ez műszaki szempontból még indokolt is volt, mert nem lehetett jó szigetelőanyagokat kapni a lapos tetőkre. „Amikor barátaim mesélték, hogy Svájcban a lapos tető a divat, mindenki marhaságnak tartotta.” Ma már nincs idegenkedés a lapos tetőtől. A külföldi építészeti magazinok hatására lassan itt is megváltozott az építészek véleménye. A közönség a Szép Házakat ismeri, ott ilyen modern házak csak jóval később jelentek meg. A Nap-hegy és Pasarét esetében az igények, vélemények csak az értékesítési managementen keresztül jutnak vissza az építészhez, a vevők hozzáállását a tervező nem ismerheti közvetlenül. Ő a Häuser című német építészeti magazint forgatja szívesen. A hazai megrendelők számára megdöbbentő, nagyon szokatlan mindaz, ami ott megjelenik. Ő sok ötletet merít ebből a lapból, modern térszervezésre lát konkrét példákat. Persze a nagyobb tömegben épített lakásoknál nincs mód a lakókat egyenként meggyőzni az újfajta építészeti felfogások nagyszerűségéről. Ott mégiscsak a hagyományosabb közízlésre kell alapozni, különben nem veszik meg a lakást. A rendszerváltozás után például minden házat sárgára kellett festeni, balluszteres korlátot építeni, az ablaknak ívesnek kellett lennie, sok osztással, álosztással, ez minősült szépnek.
Az alaprajzok is változtak azóta?
A klasszikus, barokkos külsőhöz elvileg barokkos térszervezés is járult, persze kis belmagassággal, kisebb szobaméretekkel. Szimmetrikusan, egymásból nyílóan rendezték el a szobákat, belső közlekedő folyosóval. A modern térszervezésben inkább a széleken közlekednek, az elválasztások bútorszerűek. Az amerikai konyha divatja kezd a helyére kerülni: „A jó konyha amerikai, de nem látszik.” Egyre kevesebb ajtóra van szükség. Régebben az OÉSZ előírásait kellett követni, ami sok helyre elválasztó falat, ajtót írt elő. Az OTÉK lakásra vonatkozóan alig tartalmaz előírást. Az összes szabály, hogy legalább 17 négyzetméteres legyen a nappali. Ezt komolyan is veszik az önkormányzatnál. A szabályozás változása föllazította az alaprajzokat. Egy mai lakás alaprajza lényegében annyi, hogy belép az ember az ajtón, és innentől kezdve egy szűkülő-bővülő téren halad át. Ez hol előszoba, hol nappali, hol étkező, konyha. Ajtó a mellékhelyiségeken és a hálószobákon van. Régebbi lakásokban folyosókon keresztül lehetett közlekedni, legfeljebb az étkező, mint elosztó tér volt beiktatva. A lazább elrendezést az újfajta ajtók is lehetővé teszik, amelyek nagyon jól hangszigetelnek. Mostani alaprajzokban már soha nem terveznek fekhelyet a nappaliba. Esetleg a díványt ki lehet húzni, hogy ideiglenes fekhelyül szolgáljon. 2-3 hálószobánál többet általában nem terveznek. A lakások vagy másfél szobásak, ez a legkisebb, a legnagyobb 2-3 hálószobás. A legfölső szinten fordul csak elő 4 hálószoba. Azzal nem foglalkoznak, nem is tudják, hogy ezekben a helyiségekben hányan és hogyan szoktak lakni. Valószínűleg ez változik is.
Otthoni munkavégzőkre gondolnak-e?
Nemigen, de feltételezhető, hogy ahol több hálószoba van, ott az egyiket lehet dolgozószobának használni. Sok lakásban van olyan megoldás, hogy a bejárat mellett rögtön nyílik egy szoba külön tusolós fürdőszobával. Ez a szoba alkalmas lehet akár kis irodának, vagy rendelőnek.
Legújabban a mosást, teregetést próbálják külön háztartási helyiségben elhelyezni. A raktározási lehetőség a lakásokban minimális, kisebb lakásokban még kamra sincs, „közel van az élelmiszer bolt, otthon fölösleges ételeket tartogatni.” A pincében külön lehet tárolóhelyiséget vásárolni. Beépített gardrobszekrények vannak a lakásokban. Ezekben lehet elrejteni a gépészeti kapcsolókat is.
Kivitelezés, épületszerkezetek
Egyre inkább félkész, kevés helyszíni munkát igénylő termékeket, szerkezeteket, burkolatokat terveznek be. Régebben asztalossal csináltattak ablakokat, ajtókat, könyöklőket, most minden gyári. A parketta is laminált, csomagolva érkezik. Ez a választás a határidő és a garantált minőség miatt is célszerű. „Lehet, hogy az igazi fa nemesebb, meg jobban néz ki, de később sok gond van vele.” Műkövet már sehol nem alkalmaznak Túl sok élőmunkát igényel. (A 80-as években a lépcsőházakban mindenhol műkő lépcsőket építettek.)
Az összeszerelési munkákra ma már könnyebb vállalkozót kapni. Aki például terméskövet elad, maga föl is rakja, hozza a szakembert.
Az épületek tartószerkezete lakóházaknál hagyományos: vasbeton pillérváz, tégla kitöltő fal, alul-fölül sík vasbeton födém. A flexibilitás miatt mindenképpen fontos, hogy a már kész lakásokban is lehessen falakat áthelyezni. A pillérvázas szerkezetet a pincegarázs is indokolja, méghozzá elég nagy fesztávokkal (5 m * 6 m pillérosztás). Budapesten kizárólag mélygarázzsal építenek lakóházakat. Pasarétre is így tervezték: a házak által körbehatárolt terület teljesen alá lesz építve pincegarázzsal. Ma már a biztosított zöldterület nagysága is számít. Nem állhatnak autók a kertben, még ha lenne is hely. Építhetnének például lábra állított házakat is, de „ez nem tervezési, ez beruházási kérdés.” A földszinten értékes lakásokat tudnak eladni.
Vannak-e közösség-szervező szándékai az építtetőnek, terveznek-e közösségi tereket, vagy inkább az a cél, hogy a lakók minél kevésbé legyenek egymás útjában.
Egyértelműen ez utóbbi. A kert és az előcsarnok közösen használt terület, ezt igyekeznek tágasra és vonzóra kialakítani. Külön közösségi helyiséget nem terveznek, mert tovább növelné a költségeket. Csak akkor indokolná valami, ha a lakásokat ennek léte vonzóbbá tenné. „De ha nem oszt, nem szoroz, akkor minek.” Lehet, hogy hamarosan az lenne a sorsa, hogy a legerőszakosabb lakó előbb-utóbb befészkelné magát oda. Nálunk ennek nincsenek hagyományai.
A Nap-hegyi épületegyüttesben étterem működik, a Balatonnál épülő újabb házukban pedig lesz egy uszoda, sőt közös mosókonyha is. Ezeknek van értelmes funkciójuk.
Pasaréten az első tervekben még szerepelt konditerem, uszoda, félig a pinceszinten. Végül is a program csökkenése miatt ez már nem fért bele. Lakásáron ezeket a területeket nem lehet eladni, csak lakásérték-növelő tényezőként szerepelhetnek. Ha a konkurencia ezt már kikényszeríti, akkor nem lehet kihagyni, de addig nem indokolt.
Mint építész, került-e konfliktusba a megbízásain keresztül a megbízói szemlélettel, a tulajdonosi elvárásokkal?
„Túlzás lenne állítani, hogy konfliktusba kerültem, de az általában zavaró, hogy a beruházók nagyon óvatosak, félnek az újításoktól, nem mernek ízlésbeli konfliktusokat, újszerű alaprajzokat fölvállalni. Pedig a lakásokat úgy is el lehetne adni. Sokkal konzervatívabb a szemlélet, mint amit én javasolnék.” A Szép Házas „aranyos” formavilág, alaprajzi rendszerek sokkal erősebben hatnak mindenkire a kelleténél. A Nap-hegyi lakópark házainál leolvasható egy fejlődés az építés sorrendjében, a házak külleme, alaprajza is fejlődött. Több lett az üveg, nagyobb lett az előcsarnok, az előcsarnokon keresztül átlátni a kertbe, stb. Az első épületnél minden kisebb, minden hely ki lett használva, ajtókkal leválasztva. Kivitelezés során a merészebb ötleteket lepuhították, mondván, „az embereknek nem ez tetszik”. Régebben egy sima erkélyre azt mondták volna, hogy túl sivár, legyen mozgalmasabb. Pasarét esetében már sokkal szabadabb kezet kapott a tervezésben. A beruházó is nyitottabb, a piac is nyitottabb a modern szemléletre. A vásárló nemcsak egyszerűen lakásmegoldást keres egy társasházban. Nem meghökkentésre, de egyedi ízre, eleganciára vágyik. Szerinte hosszabb távon az a kifizetődő, ha olyat építenek, ami nem megy ki gyorsan a divatból, ami 10 év múlva is tetszeni fog. Ez a beruházónak is érdeke.
Összegzés, tanulságok
Tervező professzionális, rutinos építész, akinek munkáját a 80-as években kiérlelődött tervezői attitűd jellemzi. Jól érti a megbízó nyelvezetét, elvárásait, maximálisan képes azonosulni annak érdekérvényesítő szempontjaival. Olyannyira, hogy saját tervezői felelőssége szinte fel is oldódik azokban. A Cég tulajdonosaival ily módon – legalábbis úgy tűnik - problémamentesen képes együttműködni, ennek titka a befektetői szemlélet elsajátítása. Az alkalmazkodás elve építészeti gondolkodásmódját is meghatározza. Ösztönösen, meglehetősen magas színvonalon alkalmazza a szakmai közéletben mintegy két évtizeddel ezelőtt kanonizálódott „illeszkedés”-elvet, praktikusan és találékonyan ötvözve azt korunk nyereségességi ideáival. Nagyon jól ismeri a hazai gondolkodásmódot, a standard elvárásokat. Kisujjában vannak a leggyakrabban alkalmazott és jól bevált építészeti sablonok, annak viszonylag újabb változatai is. Ismereteinek felfrissítésére és megbízóinak felvilágosítására a színvonalasan kommersz német Häuser című lakásmagazint használja. Kevésbé érdeklik a korábbi építészeti korokból meríthető tapasztalatok, előképek. Feltűnő közömbösséggel viseltetik az általa tervezett lakásokban folyó élet, vagy a lakóközösség iránt, illetve, hogy az egyes helyiségeket hogyan is használják az ott lakók. Bár szakmai tájékozottságát illetően előbbre jár megbízóinál, nem kívánja túllépni semmilyen értelemben saját tervezői kompetenciáját. Például nem ébrednek kétségek benne az általuk alkalmazott kész-félkész építőipari szerkezetek minőségét, építészeti értékét illetően. Az ökológiai felelősség kérdéséről nem is szólva.
Tervező a jelenkor képviselője, s mint ilyen, munkáiból leszűrhetjük ennek a korszaknak bevált és elfogadott lakástervezési szemléletét, normáit: a standard lakásban a kiemelt reprezentációs célokat is szolgáló relatíve tágas tér kerül a középpontba: étkező-nappali elnevezéssel, lehetőleg kedvező tájolással, lehetőleg valamilyen kapcsolódó erkély-terasz bővítménnyel. A konyha nem feltétlenül a legkönnyebben megközelíthető helyiség, szokás azt is az erkélyhez kapcsolni, közvetlen kijárással. Ennek a megoldásnak sokszor áldozatul esik az éléskamra, amely messze esik a konyhától, vagy el is marad. Nagyobb lakásoknál nagyon kedvelt megoldás a hálószobák és fürdőszobák szállodaszerű, folyosóra fűzött elkülönítése. A konyha kötelezően amerikai, újabban igyekeznek diszkrét helyre pozícionálni. A standard lakások kisebb háztartások számára készülnek. Nagycsaládosok számára
még elvileg sem alkalmasak, hiszen 3 hálószobánál több sehol sem fordul elő, anyagi vonatkozásai miatt pedig gyakorlatilag is elérhetetlenek lennének. A flexibilitás, a világosság, átláthatóság általánosan bevett alapelvekké váltak, a luxusnak ezen a fokán szükségszerűen.
Egy benntlakó lakástulajdonos tapasztalatai
Egy kétszintes lakásban lakó családdal készült interjú alapján (Nap-hegy)
Vásárlás körülményei, szándékok, előző lakás
A lakásban egy 35-40 közötti értelmiségi (bölcsész, de üzleti életben is érdekelt, jól szituált) házaspár lakik, másfél éves ikerpár gyerekekkel. Friss házasok, előző lakásuk a belvárosban volt. Nem sokkal a gyerekek születése után költöztek ide. Korábban nagyon szerettek a belvárosban lakni, de a gyerekekkel lehetetlennek érezték volna (lakásbeosztás, liftméret, környezet, zaj stb.) tovább maradni. Nem járnak autóval, nem akartak kiköltözni a városból. Kevés idő volt a válogatásra. A környéket adottságai – város közelsége, de csendes, félreeső elhelyezkedése, kellemes utcák, régi házak, bensőséges hangulat, közlekedés - miatt, szubjektív szempontok alapján, de korábbi jó élmények, szimpátia, ismerősök, barátok közelsége miatt is szemelték ki. A lakásméret igénye is adott volt: a férj otthon dolgozik, dolgozószobára volt szükség, a feleség szintén otthon a két kisgyerekkel. Gyerekszoba, hálószoba, nappali, dolgozó. Eredetileg régi házba szerettek volna költözni. Előzőleg is olyan házban laktak - tágas szobák, nagy belmagasság -, hatalmas faragott antik bútorokat örököltek. Ezen a környéken viszont nem találtak megfelelőt.
Hitelfelvétel és szociálpolitikai támogatás szempontjából közömbös volt, hogy új vagy régi lakást választanak. A támogatást nem tudták felvenni, mert már volt lakásuk, a hitellehetőségben pedig minimális volt a különbség. A választás végül is úgy alakult, hogy ebben a házban volt olyan lakás, ami annyi szoba és annyi négyzetméter, amire nekik szükségük volt.
Maradni, vagy továbblépni?
Szeretnek itt lakni. A közeljövőben nem akarnak továbblépni, de nem hiszik, hogy egész életüket itt fogják leélni. Ha az életkörülményeik változni fognak, és ez a lakás már nem lesz megfelelő, inkább költözni fognak, semmint belső átrendezkedésekbe, átalakításokba kezdenének. Az előző lakásukhoz érzelmileg jobban ragaszkodtak, de nem volt kétséges a költözés szükségessége. „Hacsak nem volna egy nagy múltú, értékes családi fészkünk, amire vigyázni kell, megőrizni, nem bánjuk a továbblépést.” A régi lakásban szempont volt, hogy nagy szilveszteri bulikat lehessen tartani, a gyerekekkel ez megváltozott. Itt fontos szempont a liftajtó szélessége, hogy ne legyenek közlekedési akadályok. A közös játszóteres udvar nem volt választási kritérium, de nagyon jónak tartják.
A társasházi lakóforma, a sok lakó előny vagy hátrány?
Inkább előny. „Ez nem olyan, mint egy lakópark(!), nincsen falanszter jellege, sokkal inkább olyan, mint egy nagy bérház. Egy hagyományos lakóparkban, ahol önálló házban, vagy sorházban laknak, steril, belső világban élnek, autóval érkeznek és kevés a mozgás. Ez itt olyan, mint egy igazi városi utca. Kutyák, gyerekek, öregek sétálnak, zajlik az élet.” A belső kertben sokszor vannak ott a gyerekekkel, bár vannak konfliktusok a gyerekesek és a nyugalomra, csendre vágyó idősebbek, egyedülállók között. A kertet kizárólag gyerekek és gyerekes szülők használják. A kertellenes kezdeményezés kérdőív formájában jutott el hozzájuk. Eddig összesen egyszer volt lakógyűlés, de ők nem voltak ott.
Egyes helyiségek, az alaprajz értékelése
Az előszoba egyértelműen kicsi. A konyha is. Az előszoba tele cipőkkel, holmikkal, van ugyan egy beépített szekrény, de oda nem fér be minden. Az apró konyhához tartozó kamra nagyon messze van, háztartási kellékek tárolására használják. Ettől a konyha hasznos területe még kisebb (merthogy az élelmiszereket is ott kell tárolni). A kétszintessége miatt választották ezt a lakást. A nagy tér, az átláthatóság, a nagyvonalúság miatt. Erre szükségük volt az előző lakásuk (4,20-as belmagasság) után. Így sokat kell ugyan lépcsőzni, de az kevésbé zavarja őket, mint az alacsony tér. A vásárláskor ez a lakás már teljesen készen volt, mindennel felszerelve, így választották ki. Az amerikai konyhát ugyan sok szempontból nem kedvelik, de a kicsi gyerekek mellett mégis nagyon praktikus. A hálószoba kisebb, a gyerekszoba nagyobb lehetne. A hálószoba 20 négyzetméternél is nagyobb, a gyerekszoba csak 13. Valószínűleg cserélni fognak. Van két fürdőszoba a lakásban. A nagyobbik fürdőszobában van a mosógép is, pedig praktikusabb lenne a másikban, ami a dolgozóból nyílik. Ezt igen ritkán használják, mert nem is lehet egyszerre zuhanyozni a közös bojler miatt. Nincs elég víznyomás. A kis fürdőszobában viszont nincs mosógép kiállás. De nem tartják olyan nagy problémának ezt. Például nagyon örülnek, hogy van 3 vécé a lakásban.
A teraszt szokták-e használni?
A nappali előtti folyosószerű erkélyt csak technikai célokra (karácsonyfa tárolás, kocsonya hűtés, stb.) használják, de nyáron ki lehet bővíteni vele a nappalit. Kicsit zajos, és a benzinkút (az utca végén) miatt büdös is. A fölső terasz (a dolgozó szobából nyílik) védettebb, és jobb alakú.
Ár-teljesítmény viszony
Szerintük a környék viszonylatában nem volt drága a lakás. Kevesebb, mint 350 ezer négyzetméterenként (másfél éve). Most már 400 körül hirdetik ezeket a lakásokat.
Biztonság
A belvárosi lakásukba többször betörtek, itt biztonságosabb lakni, de annyira ez sem volt döntő szempont a lakásválasztásban. Garázst nem vettek, tartanak ugyan egy autót, de az utcán tartják. Nem veszélyes a környék.
Az épület külsejével, építészeti megjelenésével kapcsolatban voltak-e elvárásaik?
Érdekelte őket, de a lakás maga, a praktikus szempontok és az elhelyezkedés fontosabbak voltak. (Megkérdezték tőlem, hogy tudom-e, ki volt az építész). Egyébként kívülről tetszik nekik ez a ház, a lépcsőház is. A belső burkolatok, ajtók, konyhabútor egyáltalán nem tetszenek nekik („tök ronda”), de ezt könnyen meg lehet változtatni, ha arra kerül a sor. Természetesen, amíg kicsik a gyerekek, ez nem időszerű probléma. A fő szempont az volt, hogy minden megvan, és kész, nem kell vele foglalkozni.
Egy más élethelyzetben, akár most is, inkább maguk választanának, minőségibb darabokat, de a praktikus szempontok mégis a gyengébb minőség mellett szólnak („nem kell vigyázni rá”). „Azért annyira még sem rondák, hogy ne lehetne velük együtt élni.” Sok régi bútorukat eladták, és újakat vásároltak. Könnyen megszokták az új lakókörnyezetet, az infrastruktúra ugyan gyengébb (kevesebb üzlet, stb.), de ki lehet bírni.
Nem volt igényük arra, hogy valamilyen építészeti idea megvalósításának helyet adjanak a lakásukban?
Most nem volt, de nem mondtak le róla végleg. Ha eljön az ideje, gondolkodnak rajta. Érdekelné, hogy némi átalakítással megnövelhető volna-e a konyha, az előszoba. Amikor ideköltöztek, sokkal fontosabb volt néhány olyan szempont, ami esetleg már most sem szempont. „Összességében mégis mindez jól van megcsinálva. Jól működik a lakás, jók a terek benne. Nagyon jók az ablakok, jól záródnak, minden zajt, büdösséget kiszűrnek. Ez nagy előny az előző lakáshoz képest.”
Összegzés, értékelés
Természetesen egyetlen példából alig vonható le bármilyen következtetés, de az interjúalany hozzáállásában bizonyos jellegzetességek mégis megragadhatók. A lakás kiválasztásában legdöntőbb szempont a helyszín, a környék. A városi létformához szokott, azt igénylő vásárló számára ideális a közlekedési csomópontok közelsége, a bel-budai környezet, ugyanakkor alacsony a környezeti terhelés, a zaj, a légszennyezettség szintje kedvező. A ház és benne a lakás kiválasztása kompromisszum eredménye. Nem éppen ez az épület álmaik netovábbja, a lakás építészeti megjelenése sem felel meg maximálisan az elképzeléseiknek, hiszen régi házra, belakott, nagy, tágas terekre vágytak volna eredetileg. Az alaprajzi kialakításban is jó néhány kifogásolnivalót találtak, de a kínálat egyéb előnyös tulajdonságai miatt hajlandók voltak felülbírálni korábbi igényeiket. Melyek ezek az előnyök? Először is maga a kínálat módja. A szemrevaló hirdetés, az értékesítési iroda, a lakás megismerhetősége, stb., tehát a PR, és hogy korszerűbb alaprajzú lakásokból igen alacsony a választék, régi lakóépületek esetében különösen. A környéken viszonylag kicsi a választék új lakóházakból is. Másodszor pedig az azonnaliság, a befejezettség, a kulcsrakész állapot, amelynek nehéz ellenállni. Harmadszor az ottlakás komfortérzetét növelő kiegészítő szolgáltatások teszik rendkívül vonzóvá a lakást. A játszótér, a szállodai hangulatot sugárzó belső közlekedők, lépcsőházak, és a gondnokságot, közös képviseletet ellátó cég biztonságérzetet növelő jelenléte. Gyakoriak az olyan élethelyzetek, családi körülmények, amikor ezek a szempontok elsődlegessé válnak a lakás vásárlásakor, szemben az önmegvalósítás, az építészeti környezet, vagy akár az életformának való tökéletesen megfelelő alaprajz iránti igény kielégítésével. Főként, ha az anyagi lehetőségek sem kényszerítik rá a vásárlót arra, hogy alaposabban utánanézzen annak, hogy valóban racionális-e számára a vétel.
Jellemző, és előfeltételezéseimet alátámasztja interjúalanyom új lakásához való viszonyulása. Elvárása arra irányul, hogy lakása pillanatnyi életkörülményeinek megfeleljen, minél kevesebb kényelmetlenséget okozó elfoglaltságot jelentsen a fenntartása. A tartósság, a jövő, és az érzelmi kötődés bizonytalan szempontjai háttérbe szorulnak. Anyagi biztonságot jelent a lakás jó eladhatósága. Egyedül a térélmény, a térrel szembeni elvárás az, ahol az építészet megjelenik. További vizsgálódás tárgya lehet tehát, hogy egyedi, vagy tipikus esettel állunk szemben. Tehát a belmagasság, a feltáruló tér látványa és érzékelése valóban ilyen döntő szempont-e lakóparki jellegű lakások vásárlásánál. Érdekes volt megfigyelni, hogy a lakópark kifejezést ebben az interjúban is pejoratív fogalomként, negatív ellenpéldaként használták, noha a szóban forgó lakóegyüttes tulajdonképpen maga is lakópark.
És végül az építész személyének jelentőségéről: interjúalanyom közbevetett kérdése – ki is lehet a ház tervezője – egyértelmű indítékul szolgál arra, hogy beismerjük, a tervező építész neve egyelőre nem szerepel értéknövelő tényezőként a lakóparkokat építő cégek marketing tevékenységében.
Vámos Dominika
Képmellékletek:
A Nap-hegyi épületcsoport
1. Utcakép
2. Az orvosi rendelő bejárata
3. Udvarrészlet és bejárat
4. Belső kert
5. Utcai homlokzat rajza
6. Általános emeleti szint alaprajza
Az interjúban szereplő lakás
7. A nappali belső tere
8. Beszélgető sarok a régi lakásból hozott bútorokkal
9. Konyha-étkező
10. Apuka és gyerekek a nappaliban
11. A fürdőszoba
12. Az alsó szint alaprajza
13. A fölső szint alaprajza
A Pasaréti úti helyszín
14. A Filmgyár épülete
15. Földmunkák a telken
16. Prospektus
17. Helyszínrajz
18. Általános emeleti szint alaprajza
19. A legfölső szint alaprajza
20. Az egyik épület látványrajza
* A tanulmány az OTKA T 037874 számú kutatása keretében készült. A tanulmány első része az ARCHITECTURA HUNGARIAE 2003. 2. számában jelent meg. (http://arch.eptort.bme.hu/kortrs18.html)
[1] Dr Molnár László, GKI Gazdaságkutató RT.- Tégla Szaklap, 2004. február
[2] Kaszás Dóra Építészet és ökológia - házi dolgozat, BME 2004.
[3] Vidor Ferenc: Védőburok. MN Magazin. 2004. február 14.
[4] Tóth Erzsébet: Szeretném ha szeretnélek. Magyar Nemzet, 2004. február 14.
[5] A díjat egy nemzetközi ingatlanszakmai szervezet magyarországi tagozata adja ki, melyre pályázni kell. Ez a díj elsősorban az ingatlanfejlesztés hasznosságát, környezeti hatásait és minőségét vizsgálja, amiben nagy súllyal szerepel az építészeti megformálás is. A 10 fős zsűri vegyes összetételű szakemberekből áll, a pályázatokat külön-külön rangsorolják 1-10-ig, és ennek az összesítéséből jön ki a végeredmény. A díjat 2003-ban kapták meg.
[6] Építési telken a vásárlástól számított négy éven belüli beépítés esetén mentesül a tulajdonos az illeték fizetése alól, ami egyébként a vételár 10%-a.