Alakoparkokvilaga

A lakásépítés strukturális változásai a rendszerváltás utáni Magyarországon 1. rész*

"A város korábban nagy szerelmi vadászterület volt. A jelleg nélküli város olyan, mint egy házasságkötő iroda: hatékonyan párosítja a kínálatot az igényekkel. Agónia helyett orgazmus: fejlődés tehát tagadhatatlanul van. A legszemérmetlenebb lehetőségek a legtisztább tipográfiával jelennek meg." (Rem Koolhaas) [1]

A lakásépítés minden kor építészetének sajátos és jellemző műfaja, mert többszörösen összetett, és messze túlmutat az építészet szűk esztétikai és szakmai keretein, ráadásul mennyiségénél fogva kikerülhetetlenül városalkotó elemmé válik az utókor számára is. A lakásépítés folyamata köztudottan jellemzi az adott kor gazdasági, kulturális, társadalmi állapotát, szociológiailag is meghatározott, s amellett végső stádiumában az építészeti tervezés és kivitelezés szakmai keretei között kell, hogy testet öltsön. E sokdimenziójú meghatározottságból kifolyólag az individuális és a közösségi egymásnak sokszor feloldhatatlanul egymásnak feszülő érdekellentéte a mozgatórúgója a különböző területeken jelentkező változatos kimenetelű küzdelmeknek és az eredményeknek.

Nincs másképp mindez akkor sem, amikor a rendszerváltás utáni Magyarország építészetének megismerésére és elemzésére, értékelésére vállalkozunk. A lakásépítés területén mostanra megszületőben vannak az új helyzetnek megfelelő lakásépítési szokások, rendszerek, s ezek urbanisztikai és építészeti sajátosságai. Ennek átfogó, mélyreható elemzése természetesen messze meghaladná e dolgozat kereteit, ezért problémafelvetés gyanánt egy újonnan kialakult lakásépítési forma, egy új jelenség, a lakópark közelebbi feltárását tűztem ki célul. E célkitűzés kettős: Miután a spontán gazdasági érdekérvényesítés egyik jellegzetes tünetegyütteséről van szó, az építészeti közgondolkodás számára megkerülhetetlen a téma szakmai értelmezése. Először tehát valóságfeltáró munkára van szükség, ami a tradicionális értelemben vett építészeten kívül álló összefüggésekre vonatkozik. Második menetben kerülhet sor a kép teljessé tétele és az értékelhetőség érdekében a lakóparkok urbanisztikai és építészeti karakterisztikájának leírására. Ez főként empirikus jellegű feladatot jelent, tervezett, dokumentált, engedélyezett és elvileg szemrevételezhető épületekről, épületegyüttesekről lévén szó. Mindkét megközelítésben elsődlegesen a fent említett "individuális kontra társadalmi" érdek- és értékkonfliktus feltárását és megértését kívánom szem előtt tartani.

A lakópark megnevezés eredeti értelmében csoportos, kertvárosi lakóház-együttest takar, amely körülhatárolt, védett közös telken helyezkedik el. Legfontosabb kritériuma, hogy vállalkozói alapon épült. A tulajdoni viszonyokra általában jellemző, hogy a lakások saját tulajdonban vannak, a bérleti viszony ritkább. A lakópark fenntartását és az esetleges egyéb szolgáltatásokat megbízott cég végzi, ennek költségeit az ott lakók közös költség formájában fizetik.

A lakópark kifejezés csupán a legutolsó egy-két évben lopakodott be hétköznapi szókészletünkbe, szociológiai értelemben a nagyvárosi jómódú középosztály életmódjának szimbolikus kifejezéseképpen. Konkrét tudományos feldolgozása, kutatása azonban még nem kezdődött meg. Ezért e dolgozat keretében elég bátorsággal - az első partra szállókhoz hasonlóan - a tényfeltárásig, a párhuzamos jelenségekhez, folyamatokhoz való hasonlításig és a történeti előzmények számba vételéig merészkedhetünk.

A lakópark tehát egy egyszerre konkrét és absztrakt jelentéssel is bíró gyűjtőnév, amely óriásplakátokon, ingatlanhirdetésekben jelent meg először a 90-es évek derekán. Az első építészeti kritikák a felső középosztállyal összefüggésben tették bírálat tárgyává. "A lakóparkok kórképe egy olyan középosztályt körvonalaz, amelyik nem akar, vagy források híján nem képes szembesülni önmagával. Az én házam, az én váram alapon szeretne építkezni, kifelé, nagyot mutatva. Ha anyagi okokból mégis belekényszerül a lakóparkba, képtelen elfogadni annak korlátait, egységes képét, nem látványos értékrendjét, stb." [2]

Az Urbanisztikai Társaság konferenciáján[3] már az agglomerációs és más értékes zöldterületek beépítésének ökológiai és környezetgazdasági következményeinek súlyosságára hívták fel a szakemberek a figyelmet. Hasonló aggodalmak fogalmazódtak meg a Védegylet és különböző környezetvédő csoportok, valamint helyi tiltakozó akciók vezérszónokainak jóvoltából például a Budakeszi út, Piliscsaba-Magdolnavölgy, Zugló, Törökbálint, vagy legújabban Budafok lakóparkos beépítési tervei kapcsán[4]. Ugyancsak nyilvánosságra került jó néhány gazdaságilag tisztázatlan eset, amelynek során értékes önkormányzati tulajdonú telkek kerültek jutányos áron vállalkozók kezébe, és a beépítési tervek is a vállalkozók haszonelvű érdekei szerint módosultak.[5] A szociológusok - lásd Tosics Iván, Szelényi Iván, Ladányi János, Csanádi Gábor publikációit - a nagyvárosokban felgyorsult és végzetes méreteket öltő szegregációs folyamatok veszélyeire hívták fel a figyelmet.[6]

1.kép Polgári tiltakozó akció egy környezetkárosító lakópark-építkezés ellen

Elemző építészeti kritika nem lévén a magyar médiában, az építészeti közvélemény negatív hozzáállásáról leginkább a szakmai közbeszéd áttételes forrásaiból győződhetünk meg. (Figyelemre méltó például az epiteszforum.hu című internetes portál "fórum" rovatában folyó vita a soproni lakóparkokról.) Az építészek többnyire a mértéktelenül felfokozott beépítési sűrűséget és az esztétikai, tömegformálási dilettantizmust kifogásolják. A helyi tervezők a városlakók nevében is nyilatkozva főként azt sérelmezik, hogy a városban születő messze ható, nagyszabású döntések tudtuk, beleszólásuk nélkül születnek.

Végül a társadalmi reflexiók egyik erőteljes, indulatos példáját, egy internetes forrásból származó írást idézünk, amely drámai hangvételben festi elénk a tematikus parkok (bevásárlóközpontok, ipari parkok, irodaparkok, lakóparkok) város- és társadalombomlasztó hatását. "Az «új város» egyre inkább tematikus parkok gyűjteményévé válik. Az egy témára szervezett épületegyüttesek sajátos mikroklímával veszik körül az odalátogatót. A tipikusan felső középosztálynak épülő lakóparkokban például minden kényelmi eszköz adott - teniszpálya, uszoda, szauna, stb. -, a nem kívánt behatolókat kerítés és biztonsági szolgálat tartja távol. A lakóparkok a társadalmi konfliktusok elleni védekezés sajátos eszközei. Az itt lakók nem keverednek. Előbb a külvilágtól, rövid idő múltán pedig szűkebb környezetüktől is elzárkóznak. (...) A tematikus parkoknak végtelen számú variációja létezik, és ezek közül több már Budapesten is megtalálható. Térnyerésük meglehetősen gyors, a hagyományos városszerkezetre gyakorolt hatásuk pedig meglehetősen brutális. Gondoljunk csak a West Endre vagy a MOM Parkra. Új városközpontokat hoznak létre, régebbi közlekedési-kereskedelmi központokat devalválnak. A lakóparkok nappalra, az irodanegyedek éjszakára néptelenednek el, mintha egy színpadon változna a szín a szereplők körül. Egyelőre még nem tudjuk, mikor lépkedünk valós utcákon és mikor lépünk át egy képzelt világba."[7]

A fenti elutasító fogadtatás ellenére azonban kétségtelen, hogy komoly kereslet, vásárlói igény élteti a lakóparkokat létrehozó építési vállalkozókat, akik meglepő gyorsasággal népesítik be a kisebb-nagyobb városokat és környéküket új lakóparkokkal vagy lakópark jellegű épület csoportokkal (lakókertek, villaparkok, ligetek, stb.). Vizsgálódásunk során elsőként építészeti, morfológiai és formai szempontokból induljunk ki, hogy történeti forrást keresve közelebb jussunk e műfaj megértéséhez.

Az ipari fejlődés következtében robbanásszerűen megindult nagyvárosiasodás Nyugat-Európában jellemzően mintegy 150 évvel ezelőtt kezdődött. A tömeges lakásépítést a városokban letelepülő munkásság nagy tömege tette szükségessé. Az egészségtelenül zsúfolt, komfort nélküli munkáskolóniákkal szemben a Bauhaus műhelyeiben, Gropius vezetésével már a 20-as években intenzív kísérletezés kezdődött, miképpen lehetne az alaprajzok és az épülettömegek racionalizálásával egységes képet mutató, ám variábilis lakóépület-csoportokat kialakítani a nagyvárosok keretein belül. Néhány év múlva Németország, Svájc, Hollandia, Franciaország szerte számos minta lakótelep létesült, állami támogatással, főként szociális céllal, alacsony bérleti díjakkal (Stuttgart-Weissenhofsiedlung, Dessau-Törten, Frankfurt, Bécs, Zürich, Bordeaux, stb.). A kísérletezések során radikális és vissza nem fordítható átalakuláson ment át a lakóépületekről alkotott közgondolkodás. A lakásban folyó tevékenységekről az ipari technológiai folyamatok elemző módszereivel alkottak folyamatábrákat, funkciósémákat, így születtek meg az első minimális alapterületű, ám maximálisan hasznosítható lakásalaprajzok. A belső térvizsgálatok mellett foglalkoztak a beépítési formációk, az egyes épületek közötti távolságok optimalizálásával is. Tudományos magyarázatot találtak az egy lakásra jutó benapozás, zöldfelület megfelelő arányosítására, illetve ideológiai jelentőséget tulajdonítottak a házak monoton, elszórt, nyitott vagy zárt csoportképzésének.[8]

A funkcionális-higiéniai szempontok abszolutizálása a városokról való hagyományos képzeteket is gyökeresen átalakította. Molnár Farkas Városterve, amely Le Corbusier nyomán született 1923-ban, valóságos grafikai kompozícióban ábrázolta a szigorúan ortogonális rendben egymáshoz szerkesztett városrészeket. "A lakóterület egyenlő távolságra van a magasházakba telepített adminisztrációs központtól, a külön egységet alkotó ipari létesítményektől, munkahelyektől, valamint a pihenést szolgáló parkoktól."[9]

2.kép Funkcionális elkülönítés, mint a modern város idealisztikus jövőképe.

A kertváros, mint a városi lakásforma ideális helyszíne, a modern építészet hívei számára kiindulópontnak számított. A további racionalizálás (közlekedés, infrastruktúra) és a szociális különbségek közelebb hozása érdekében azonban a gondolkodás a 30-as évektől a CIAM kongresszusok keretében már a belterületek felé való orientálódás irányába lépett tovább. Megszületett a kollektív ház, a kollektív város eszméje, amely olyan magas, vagy középmagas lakóházak építését szorgalmazta, amelyek a primér lakás funkció mellett "a testi és szellemi kultúrához szükséges" igények kielégítésére is lehetőséget kínált. "Majd a foglalkozás, termelés, elosztás üzemeit is a komplexumokhoz kapcsoljuk, és elérkezünk a zöld korridorokban álló családi házaktól a nagy természetben szabadon álló, önellátó, önkormányzó, produktív házközösségekig" [10]. Ilyen kísérleti épületnek számított Gropius berlini lakótömbje 1931-ből, amelyben étterem, tornaterem és tetőtéri napozó is helyet kapott.

Az ideális lakásforma kifejlesztését köztudottan erőteljes szociális (szocialista) érvrendszer támasztotta alá. Gropius 1929-ben írt tanulmányában[11] intenzív állami részvételt követel a lakásépítés támogatásában, hogy gátat vessen a gazdasági érdekeltségekből fakadó spontán folyamatok térhódításának, illetve hogy a magántőke figyelmét a luxuslakásokról a megfizethetőbb szociális lakások felé irányítsa: "1. a lakásnagyság felső határának rögzítésével akadályozza meg a közpénzek nagyobb területű lakásokra fordítását; 2. (...) ; 3. biztosítson telket az építkezések számára, és ezáltal szorítsa vissza a telekspekulációt, és 4. a lehetőségeknek megfelelően könnyítse meg a városépítészeti, valamint a mély- és magasépítési előírásokat".

Tudjuk, hogy a modernizmus nagy teoretikusainak idealisztikus eszméi a társadalmi igazságosság és az építészet egymásra találásáról rövid életűnek bizonyultak, és csupán töredékesen valósultak meg. Európa nyugati felén, a szociálisan fejlett, piacgazdasággal rendelkező országokban a 20. század második felében mégis életben tartották azt a szociáldemokrata szemléletet, amellyel a tömeges lakásigényt megfelelő állami kontroll alatt, racionalizált szempontok alapján kielégítő építészeti színvonalon lehetett kielégíteni több évtizeden keresztül. A fenti összefoglalás arra is utalni kívánt, hogy a mai lakásépítési gyakorlatnak bármennyire mások is a mozgatórúgói, jellemző építészeti megoldásaiban ma is a 20-as, 30-as évek jól bevált "találmányai" köszönnek vissza.

3.kép Tipizálás és változatosság: Gropius "Nagy építőkockák " modelljei 1923-ból

4.kép Lakóház-kompozíciók a neoplaszticizmus elvei szerint - Doesburg-Esteren, 1923

(in: Pamer Nóra: Magyar építészet a két világháború között. MK. Budapest, 1986.)

Visszatérve az eredeti kérdésfeltevésre, hogy a lakóparkkal, mint jelenséggel szembeni társadalmi, építészeti, stb. ellenérzések miből fakadhatnak és ezek jogossága igazolható-e, avagy cáfolható: úgy tűnik, maga az építészeti megoldás, a végeredmény önmagában nem jelent radikálisan újat. Ami viszont meglepő, hogy a szociális gyökerű, tudatos építészeti és várostervezési gondolatokból fakadó megoldások az egészen más indíttatású és érdekeltségű, a spontán piaci törvényeknek kiszolgáltatott építési gyakorlatban is életképesek, vagy képesek újraéledni.

A lakópark-jelenség sokkal inkább tartalmi elemeit illetően vet fel kérdéseket az építészet és a társadalomtudományok számára. Mint már rögzítettük, vállalkozási területről van elsősorban szó, tehát a profitszerző gazdasági folyamatok általánosan is jellemző pozitív és negatív konzekvenciáit viseli magán. Ugyanakkor mindezek a szokásosnál élesebb visszatetszést keltenek egyrészt a társadalom lakásépítéssel kapcsolatos fokozott szociális érzékenysége, másrészt annak gazdasági és urbanisztikai súlya miatt. A vállalkozást mozgató nyereségszerzés alapképlete köztudottan a befektetett összeg és a bevétel különbségéből adódik. A beruházót tehát az az érdek vezérli, hogy minél olcsóbban telekhez jusson, ahol a lehető legjutányosabb összegért épületeket húzzon fel, amelyeket a piaci körülmények viszonylatában a legmagasabb áron értékesíteni tud. Az egyszerű, nyílt versenyt sejtető formula mögött azonban bonyolult összefüggések, informális kapcsolatrendszerek, információáramlások rejlenek, amelyek folytán végül is a tiszta képlet átláthatatlanul obskurus folyamattá alakul, ahol gyakran a politika háttérszereplői is felbukkannak. Így a vállalkozók csupán egy szűk körének adatik meg, hogy sikeressé váljon ezen a területen. Ez azonban a kisebb probléma. Az igazi gondot a nagy nyereséggel kecsegtető konstrukciók "kimazsolázása" jelenti a lakásépítési feladatok egészéből. A legfrekventáltabb fekvésű telkeken kiemelkedően nagy sűrűségű beépítés mellett magas jövedelmű vevőkör igényeit tudják ily módon kielégíteni. A város problémás, rosszul megközelíthető, szennyezettebb övezeteiben megrekedt alacsony életszínvonalú rétegek lakásproblémái - a fokozottabb elszigeteltség folytán - még kilátástalanabbá válnak. Más szemléletű lakásszociológiai felfogás szerint ugyanakkor a luxuslakás-építésnek is van szociálisan pozitív kihatása: a magasabb színvonalú lakásokba kiköltözők hátrahagyott ingatlanjait elvileg az eggyel alacsonyabb szinten élők szerezhetik meg, így a felemelkedés relatív lehetősége mégis megadatik a szegényebb rétegek számára.

A tervező építész szerepköre, szaktudásának súlya meglehetősen korlátozott. Míg a modern korszak kezdetén az építészek nagy társadalmi folyamatok irányításában készültek szerepet vállalni, arra számítottak, hogy terveik nyomán új városok születnek, amelyekben új módon fognak élni az emberek, az ezredforduló építésze már tudja, hogy személye egy fogaskerék, vagy egy nehezen kikerülhető pont a nagy developer cégek rafinált működési rendszerében. Rem Koolhaas, aki ennek a szemléletváltási folyamatnak - amely a 20 század utolsó negyedében kezdett tért hódítani a korábban viszonylag szilárdan szociáldemokrata, szolidáris szemléletű európai országokban, így Hollandiában is - szimbolikus figurája, a távol-keleti fejlődést vette alapul, amikor az európai építészet reális esélyeit, kilátásait taglalta.[12] Az építésznek a humanista igazságok kinyilatkoztatása helyett, mint egy hullámlovas (surfer), a hullámok és a széljárás megértésére kell törekedni, illetve azok előnyeit és energiáit kihasználni: Az üzleti folyamatok, a történelem előre nem látható fordulatokat hozhatnak, a nagyvárosokat az instabilitás jellemzi. Példa erre Mies van der Rohe Barcelonai pavilonja, amelynek kalandos története a bizonyíték arra, hogy nem maga az épület, az anyag, a szerkezet vagy a forma az érdekes, hanem a körülötte és vele kapcsolatban zajló események, a kontextusok változása.[13]A zavarossá tett viszonyokban boldogan virágzó üzleti élet, a fogyasztás a legfőbb érték és cél, a hagyományos városi élet preferált színtereit, a városközpontokat, kulturális intézményeket a szigetszerűen elzárt, befelé élő közlétesítmények váltják fel: repülőterek, szállodák átriumai, bevásárlóközpontok. Némi biztonság a bizonytalanságban.

Ez a biztonságra törekvő, félelemből fakadó nagyvárosi magatartásforma nemcsak a közterületek és a magánélet színtereit igyekszik lehatárolni. A mindennapi élet egyre több területén figyelhető meg hasonló önátmentő-védekező, elkülönülő létforma: az étkezésben, közlekedésben, üdülésben, egészségügyben, oktatásban, stb. A gazdagok még gazdagabbá, a szegények még szegényebbé válnak. Ez a tendencia azonban nyilvánvalóan hosszú távon nem tartható fenn, egy szinten túl a közélet militarizálásához vezet. Globális szinten hasonló folyamatok működnek, a fejlett nyugati országok jelentős katonai erőkkel védik magukat, sőt újabban a városok fontos csomópontjait, középületeit is fegyveres őrök vigyázzák. A lakóparkok esetében a legszembetűnőbb ez az elzárkózó magatartás: fegyveres portaszolgálat, videokamerás megfigyelőrendszer őrködik az ott lakók "nyugalma" felett. Ugyanakkor az ellentmondások is nyilvánvalóak: a biztonság okozta magasabb szabadságfok reményében a nem kevés anyagi áldozatot vállaló lakók egy önként vállalt gettóban találhatják magukat.

A megvalósult épületek, alaprajzi elrendezések lényegében az elmúlt évtizedekben megszokott sémákat követik, a négyzetméterárak szorításában a nagyvonalú megoldások általában kiszorulnak, a beépítési intenzitás pedig sokszor szinte ízléstelenül felfokozott. Míg a rendszerváltás utáni első évek újlakás-építését a családi házas övezetek vad, összehangolatlan burjánzása, az individuum felszabadulása felett érzett kissé civilizálatlan örömünnep jellemezte, a lakóparkok uniformisba öltöztetett fegyelme már egy más korszakot fémjelez.

Bár pontos statisztikai nyilvántartás nem készült a lakóparki lakások alapterületi átlagáról és azok megoszlásáról, tapasztalati forrásokra támaszkodva - hirdetésekből, személyes kikérdezésekből - tudjuk, hogy a lakások javarészt legfeljebb 50-80 négyzetméteresek, vagy még kisebbek, tehát lényegében a 70-es 80-as évek lakótelepi lakásméreteit követik. A jól fizető vásárlóban az általa jogosan elvárt érzést, miszerint a birtokába került ingatlan jelentős értéktöbblettel és luxussal rendelkezik, mindenekelőtt a marketing tevékenység, a reklámszlogenek erősítik meg.

E fogyasztás-alapú, a piaci törvényeknek mind nagyobb érvényesülést engedő szemlélet nemcsak az államszocialista tervgazdaságok rendkívül merev struktúrája alól kiszabadult országok építési gyakorlatát jellemzi. A piacgazdasági viszonyok között viszonylag biztonságosnak és rugalmasnak tartott szociális védelmi hálót építő legfejlettebb nyugat-európai államokban szintén feszültséget kelt a partikuláris gazdasági érdekeltségű csoportok társadalomra ható pressziója. Svájc, Hollandia és más hasonló országok szociális lakásépítési gyakorlatukat a szabadpiaci kontextusban átprogramozni kényszerülnek. Ezt a kényszert a rendelkezésre álló irodalmak tanulsága szerint a rugalmas és pozitív gondolkodásra szocializált építészszakma és az önkormányzati vezetők általában új kihívásként élik meg. A zürichi városvezetés például aggasztónak találva az agglomerációs városrészek megerősödését és a nagyobb jövedelmű rétegekre ható vonzerejét, és az ily módon keletkező jelentős adóbevétel-kiesést, 10 ezer új, magas nívójú lakás megépítését határozta el a város belterületén. Egy építészeti kiállítás keretében igazolták, hogy a város az agglomerációs területekkel versenyképes, színvonalas, mégis elérhető bérletű lakásokat képes felmutatni. Az agglomeráció fő vonzereje az individuális és természet közeli létforma lehetősége, amelyet a fejlett nyugat-európai országok igen magas életszínvonala egyre szélesebb réteg számára tesz lehetővé. A belterületi, régi, szűkre szabott lakáskészlet ezt csak korlátozott mértékben tudja kielégíteni. Az újonnan épített lakások tehát nagyobb alapterülettel, extra adottságokkal kell hogy rendelkezzenek, jól szervezett alaprajzi és praktikus megoldásuknak köszönhetően elfogadható árak mellett. (Az átlagos magyar lakás építési önköltségének így is mintegy másfél kétszeresei ezek az árak.) Az új lakásprojektek a korábbi gyakorlattól eltérően maximum 30-50 lakóegységet tartalmaznak. Az ingatlanfejlesztők számára hosszú távon, de biztosan megtérülő befektetést jelent a magas minőségű bérlakás-építés.[14]

8.kép Lakóház-csoport Zürichben (tervező: Bünzli+Courvosier Architekten)

Hollandia szintén kénytelen volt változtatni azon a megszokott és kiérlelt tradíción, amelynek során erős közösségi kontroll alatt, részletes tájrendezési szabályozás alatt épültek telepszerűen egységesített, racionalizált alaprajzú bérlakások. Az ezredvégi Hollandiában megkezdődött a korábbi központi intézményrendszer leépülése, helyét a szabad piac törvényszerűségei, a developerek és lakásépítő cégek veszik át. Az önkormányzatok szerepe is megváltozik, egyszerre kell állami-hatósági és piaci résztvevőként fellépniük. Az új helyzet felismerői szerint az urbanisztika hatóköre egyre inkább csupán az úthálózat és az építési telkek kijelölésére kell hogy korlátozódjon. Az új lakásépítés mindinkább individuálissá, kontextustól függetlenné válik.[15]

9.kép Sűrű beépítés, egyéni szabadság az amsterdami Borneo szigeten. Terv: West 8, Adrian Geuze

A statisztikai adatok önmagukban is tükrözik a változások irányát: Az elmúlt két évtized leforgása alatt a tulajdonos által lakott és bérelt lakások aránya Európa szerte a legtöbb országban arányváltozást mutat a tulajdonlottak javára.

Az új mozgástörvények, a globalizált befektetői gyakorlat térhódítása ugyanakkor a távolabbi jövő tendenciáit is előrevetíti. A már említett tematikus parkok mind nagyobb arányú elterjedése azt sejteti - amint azt az amerikai városfejlődés példája mutatja is -, hogy ez a folyamat nem fog megállni: Az Egyesült Államokban a 90-es évek közepén elindult egy városfejlesztési reformmozgalom (The New Urbanism= TNU). Alapelvei a korábban egészségtelenül felduzzadt agglomerációs területek további ellenőrizhetetlen fejlődése helyett új települési ideált körvonalaztak, amely a káosz helyett a rendezettség eszményét kívánja megtestesíteni. A nagyvárosok szélén sorra jönnek létre új, decentralizált városközpontok, amelyek immár nemcsak lakóterületeket, hanem minden más városi funkciót is magukba foglalnak: irodákat, bevásárló- és szórakoztató központokat, közszolgáltatásba tartozó intézményeket. Ráadásul egyre nagyobb tért hódít az otthoni, számítógépnél végzett munka, így a hagyományos közterület és városközpont szerepe alapjaiban változik meg. A születő új amerikai városok önállósuló, poszturbánus hálózatok, amelyeket immár nem a tér, a távolság, hanem az autópályákon eltöltött idő mértékegységei határoznak meg. Ugyanakkor kiemelt szerepet kapnak az ún. szomszédsági viszonyok, a gyalogos közlekedés, a "szép és civilizált környezet" Wright-i ideájának lehetősége. Ennek elérésére nosztalgikus, hierarchikusan szervezett utcaszerkezeteket alakítanak ki, az autentikusság érzetét keltő parkokat, verandákat építenek, és az építészeti stílus is ennek megfelelően a polgári vízió színpadias megtestesülését szolgálja. A lakók mégis szívesebben töltik idejüket a jól felszerelt légkondicionált otthonaikban, és leginkább autóval közlekednek. A tradicionális feeling minden esetben modern technikát takar. Bár a régi városközpontokat is megpróbálják újraéleszteni, de most már csak ez is egy lesz a sok agglomerációs központ között. Az új városok mögött óriás ingatlanbefektető konszernek állnak, amelyek szolid profitérdekeltségüknek megfelelően minden tekintetben kezükben tartják a folyamatokat.[16]

10. kép Lakóingatlan-fejlesztő cégek reklámlogói (Bauwelt 2000. 12. szám)

11. kép A floridai Seaside üdülőhely, a New Urbanism alapelvei szerint létesült mintaértékű település (in: StadtBauwelt 145)

12. kép TNU projekt eladásához készült, hangulatkeltő reklámfestmény

Látjuk tehát, hogy az akár ellenkező tendenciájú folyamatokban is jelentős szerepe van az adott ország lakásépítési hagyományainak, a gazdaságnak, a kulturális kontextusnak, a meglévő lakásállománynak és az életmód megváltozásának. Ugyanebből az aspektusból érdemes visszatekintenünk röviden a magyarországi gyakorlatra legalább a két világháború közötti időkig.

Hazánkban a szociáldemokrata lakásépítési gyakorlat igen csekély mértékben tudott gyökeret verni ebben az időben, így számottevően a magánerős, egyéni építkezések, valamint a tőkebefektetési céllal történő bérlakásépítés volt jellemző, mint inflációkövető, értékmegőrző beruházás.[17] A Tér és Forma című építészeti folyóirat rendre beszámolt a hazai lakásépítés aktuális helyzetéről és kilátásairól. Gondoljunk csak például Molnár Farkas munkásságára, aki Gropius közvetlen munkatársaként tért haza Németországból, majd az 1929-es CIAM kongresszust követően a magyar CIRPAC csoport élére állt és nagy optimizmussal kezdett neki a szociális kislakástípusok és a sorozatban is előállítható házak, szerkezetek népszerűsítésének. De azt is tudjuk, hogy törekvései nem jártak eredménnyel. Klebelsberg Kúnó kultuszminiszter ugyan elvi támogatását adta a modern építészethez, a németországihoz hasonló állami vagy államilag támogatott telepszerű lakásépítést sem a gazdasági körülmények, sem a politikai akarat nem tett lehetővé. "A szociális lakáspolitika fő szempontja nem a «kollektív szemlélet» terjedésének előmozdítása volt, hanem az «individualista szemlélet szocializálása»".[18] Három közismert lakásépítési példát emelnék ki ebből az időszakból: a Napraforgó utcai mintalakótelep igen szűk keretek között ugyan, de mintául szolgált a modern felfogásban épített kertvárosi jellegű családi háztípus kialakításához. Az egyes épületek egyéni beruházásként jöttek létre, más-más építész tervező munkája nyomán, de azonos kivitelező cég közmű- és magasépítési tevékenységével. A főváros a szokásosnál kisebb telekkiosztást, mai fogalmakkal élve nagyobb beépítési sűrűséget engedélyezett. A telep létrejöttét a modern építészeti csoport kezdeményezte, s törekvésük nem talált visszhangra a lakáspolitikában, egyedi példa maradt.

Szintén a maga módján egyedül álló maradt a Köztársaság téri középmagas, szociális célú lakóház-együttes (Árkay, Faragó, Fischer, Heysa, Ligeti, Molnár, Pogány, Preisich, Vadász), amelynek építtetője a szociáldemokrata orientációjú szervezet, az Országos Társadalombiztosító Intézet volt.

A magánberuházók által létrehozott, a szolid haszon reményével kecsegtető bérházépítés mértékadó példájának számít Újlipótváros beépítése. A 30-as évek második felében néhány év alatt népesült be Pestnek ez a körzete, előnyös fekvése és a Duna-part közelsége a tehetősebb rétegek számára is vonzóvá tette a belvárosi létformát. A legelegánsabb épület, a Hofstätter-Domány tervezte pozsonyi úti bérház kifejezett luxusigények kielégítésére is alkalmas volt, bár alaprajzi kialakításában a már elavult régebbi bérházépítési szokásokat követve, a mély traktusokban megvilágítatlan belső helyiségeket alakítottak ki, nyilván befektetői igényeket követve (Nagyobb alapterület, nagyobb lakbér). "A hatalmas lakótömbszerű ház idejétmúlt beépítéséből származó hátrányait az építészek a legmodernebb technikai berendezésekkel és a kivitelezés luxusával egyenlítették ki."[19]

13. kép A Pozsonyi úti bérház emeleti alaprajza (in: Tér És Forma 1937. .5.sz.)

A háború utáni időszakra az állami bér, és magánerős saját tulajdonú lakásépítés kettőssége volt jellemző, koronként változó arányban. Az állami szektorra jellemző szocialista-szovjet típusú városfejlesztés-lakásépítés rokonságot mutatott ugyan a nyugat-európai szociáldemokrata modellel, de a teljesen államosított, központosított és monopolisztikus tulajdonviszonyok közepette tervszerű és számszerűsített mennyiségi lakásépítés gyakorlatát próbálták általánossá tenni. Nemcsak a beruházás, de a tervezés, a kivitelezés és az épületfenntartás is állami felügyelet alá esett. Jellemzően itt is lakásbérletről volt szó, azzal a különbséggel, hogy a bérleti díj jelképes volt csupán. Ez a szociálisan igazságosnak tűnő rendszer azonban a lakókat teljesen kiszolgáltatott helyzetbe sodorta a számukra adományként juttatott lakóegységekben. Az eredetileg a racionalizáltságba vetett hittől vezérelt államszocialista szisztéma később önnön gigantikus bürokratizmusába fulladt bele: a társadalmi igazságosság vezéreszméje helyett a nagy állami építőipari és beruházó vállalatok adminisztratív monopóliuma vette át az irányítást. Csak illusztrációképpen Szilágyi Antal építész leírása a Jókai úti lakótelep (1980) tervezési körülményeiről:

"A fővárosra érvényes lakásterületi érték biztosítása érdekében 49 m2-es, kétszobás (18+12m2) lakások tervezéséhez ragaszkodott a FŐBER. A BLV közölte, hogy az építéshez 5 db 2,4 és 3,5 m-es fesztávú zsalualagút párja van, és mivel a zsalulemezek több változatra történő falfúrást már nem bírnak ki, csak egyfajta lakások kivitelezését vállalja. ...kötöttség volt még a három épületre vonatkozó lakásszám és sávházas beépítési forma is. A tervezés során e kötöttségekből lényegében nem tudtunk kitörni, így kevés lehetőség nyílt egyéni ízű gondolatok testet öltésére."[20]

Az állami akarat a tömeges lakásínség felszámolására és a tudatos tervezés a szocializmus négy évtizede alatt a nagyon szűkös gazdasági körülmények között csak töredékesen és ellentmondásosan tudott érvényre jutni, és már a 80-as években egyre inkább jelképessé vált. Az állami lakásépítés aránya a magánerőshöz képest még a legjobb időben is csak épp hogy elérte a 40 százalékot (1970), mindamellett, hogy az utóbbi - a fizetésekhez képest rendkívüli anyagi megterhelést jelentve - negatív diszkriminációban részesült az állam részéről.[21]

A kedvező OTP hitelellehetőségek bevezetése a 70-es évek elején egyfajta politikai elismerésként értékelendő. A támogatási preferenciák következtében ebben az időben az ügyvédi irodákon keresztül önállóan szervezett - némi nem kevés anyagi kockázattal is járó - társasház (sorház) építés lett a lakáshoz jutás egyik kedvelt és viszonylag elit formája az átlagosnál magasabb jövedelműek számára. A hitelek visszafizetése rendkívüli megterhelést jelentett az építkező családok számára.

16. kép 3 példa a hetvenes évekből (Callmeyer-Rojkó: Az én házam. Műszaki Könyvkiadó, 1977): 5 lakásos sorház a XII. kerületben (tervező: Töreky Dezső)

17. kép 2 épületből álló társasház-együttes a II. kerületben (tervező: Mináry Olga)

Az állami lakáshoz jutás igen szűk és kiszámíthatatlan lehetősége és az önszerveződő társasházi magánerős építkezés mellett sokkal kisebb arányban, de megfelelő összeköttetés útján esély volt az OTP, vagy bizonyos nagyvállalatok szervezésében épült lakóházakban is lakást vásárolni.

A tulajdonlás továbbra is szigorú adminisztratív korlátozása azonban a 80-as években lehetetlen anomáliákat eredményezett a városok frekventált, jó környezeti adottságú területein, így a budai hegyvidéken és a Balaton környéki településeken. Az egyre tehetősebb, ám szűk legfelsőbb társadalmi réteg (állami vezetők, vállalatvezetők, magánvállalkozók, művészek) más befektetési lehetőség híján az "egy lakóegység, egy nyaraló" keretein belül értelmetlenül pazarló lakóingatlan-beruházásokba kezdett ezeken a területeken. A budai ingatlan hosszú időn keresztül a legnagyobb - az inflációt jóval meghaladó - hasznot hozó tőkebefektetésnek bizonyult.

19.kép Az egyik budai hegyoldal látképe a 90-es években (Népszabadság, 2002. március 29.)

A statisztikai adatok jól mutatják a rendszerváltás előtti és utáni új lakások építésére vonatkozó mennyiségi adatok változásait:

A fenti összefoglalásból már kirajzolódni látszik a lakásépítés vegyes szemléletű, sajátosan magyar hagyománya, amelyet ráadásul még sajátosabbá tett a 90-es évek elején lezajlott szinte teljes körű lakásprivatizáció. Magyarországon - Európában egyedülálló módon - gyakorlatilag nincsen (2-3 százalék) klasszikus értelemben vett bérlakás. Nagy mennyiségben állnak rendelkezésre ugyanakkor uniformizált igényekre szabott - szociális jellegű bérházakból álló - lakótelepek, valamint régebbi - előbb államosított majd olcsón privatizált - belvárosi bérházak, ugyancsak kényszervásárlás útján tulajdonossá vált lakókkal. A lakóingatlanok többsége azonban, főként családi házak és társasházak, többé-kevésbé az önerős ingatlanbefektetés termékei. A klasszikus szocialista tömegszemléletű modell mellett virulens, meglehetősen individuális érdekeltségű lakásépítési mentalitás öröklődött át a 90-es évekre. Ennek továbbélését segítette az a lakásépítést támogató rendszer, amely legkedvezőbben az egyedi, önerőből épített családi házak esetében volt felhasználható, lehetőleg valamely agglomerációs körzetben, zöldmezős parcellázással kialakított olcsó telken. Ennek eredményeképpen országszerte találkozhatunk a már említett tarka-barka, infrastrukturálisan (közlekedés, közintézmények) csak alapszinten ellátott lakónegyedekkel. Az elhanyagolt, kiépítetlenül maradt közterületek látványa ennek a rendszernek a felemás eredményességét sejtteti.(Törökbálint-Tükörhegy, Kecskemét-Petőfiváros, Martonvásár, Budaörs, stb.)

Az ellentmondásos örökségre alapozva indult meg tehát a városok metamorfózisa, melynek fő mozgatórugója a privatizáció lett. Az állami tulajdon dömpingszerű magánosítása, illetve önkormányzati kézbe adása nem volt botrányoktól mentes folyamat (ld. Tocsik-ügy), főként, mert a helyi irányítást teljesen felkészületlenül érte. Nem álltak rendelkezésre használható rendezési tervek, és az érdekeltségi rendszer mind az új tulajdonos, mind a helyi önkormányzati vezetők részéről csupán a rövidtávú anyagi haszon, illetve a település életben maradásához szükséges bevétel előteremtését szolgálta.[22] (És szolgálja még ma is.) A rendezetlen, átláthatatlan, átmeneti tulajdon- és érdekviszonyok, kapcsolati rendszerek dzsungelében meglepetésszerűen kezdődtek meg a különböző ingatlan beruházások.[23] A befektetői csoportok a tőkekockázatot, a befektetés bizonytalanságát a viszonylag magas profithányaddal akarták ellensúlyozni. Az átmeneti korszak nagy nyertesei azok az ingatlanfejlesztő cégek lettek, akik jutányosan jutottak kedvező adottságú építési telkekhez. És azok az önkormányzatok (illetve önkormányzati vezetők) jártak jól, akik a magas jövedelmezőség ígéretével, közművel még ellátatlan, vagy más, látszólag előnytelen tulajdonságú területeiken viszonylag jó áron adtak túl. Jellemző megállapodás volt például, hogy az árkedvezmény ellenében a befektető saját költségén vállalja a szükséges infrastruktúra kiépítését. Az ilyen konstelláció legkönnyebben az agglomerációs vonzáskörzetekben vagy külső kerületekben állt rendelkezésre, ezért a 90-es évek jellemzően zöldmezős, extenzív fejlesztéseket eredményeztek.

A piaci alapon működésbe lendült ingatlanbusiness legkurrensebb műfajai a bankok és az irodaházak, a bevásárlóközpontok, hipermarketek valamint a szállodák voltak. A csoportos lakásépítés vállalkozási alapú beindítása váratott magára a legtovább, nyilván a lassúbb megtérülése és a fizetőképes kereslet hiánya miatt.[24] Az évezred utolsó éveinek adatai a mélypontra jutásról árulkodnak ezen a területen. Az új támogatási rendszer és a gazdaság élénkülése folytán a csökkenő tendencia az ezredforduló évétől azonban megfordulni látszik, és a 2001-2002-es mutatók már számszerű növekedésről számolnak be. Ennek jelentősége azonban nem csupán a mennyiségi növekedésben rejlik, az új építések egyértelműen szerkezeti átalakulást mutatnak.[25] Míg 1998-ban a megépült 28.000 (!) új lakás 90 százalékát magánszemély építette saját használatára, 400-at önkormányzat, és 2 ezret vállalkozás, 2001-ben a használatba vett 31.500 lakás esetében ez az arány 63 százalékra esett vissza, míg jogi személy (vállalkozás) az évi teljes lakásépítés 30 százalékát tudhatta a magáénak. Ez az előző évhez képest 100 százalékos növekedést jelent! A KSH Gyorstájékoztatójának elemzése szerint ez a fellendülés elsősorban a városi, többszintes, illetve többlakásos lakóépületeket érintette. A vállalkozások által épült ingatlanok szinte teljes hányadát továbbra is eladásra szánják, a bérlakás-építés fellendülése a rentabilitás hiánya miatt még várat magára. (A megtérüléshez számított minimális bérleti díj túl magas lenne a jelenlegi keresleti oldalon.) Ennek serkentésére mind az előző, mind a mostani kormányzat részéről már megfogalmazódtak központi támogatási ötletek (korábban az építést ösztönözték, újabban a bérlést akarják szubvencionálni), egyelőre kevés eredménnyel. Az azonban nyilvánvaló, hogy a lakástulajdonlás ilyen kirívóan magas hányada a munkaképes lakosság afféle röghöz kötöttségét okozza, s ez komoly akadálya lehet a munkaerő mobilitásának, amelyet a gazdaság modernizációjának egyértelmű velejárója.[26]

Az ingatlanpiac karakterváltását a hirdetési újságok és óriásplakátok nyelvezetének átalakulása is jelzi. A szóhasználat maga is jellemzi a lakáskínálat értékpreferenciáját, célközönségét, építészeti fogalomrendszerét, stb. A rendszerváltás előtti idők pangó kereslet-kínálati viszonyait a semleges elnevezések is tükrözték: lakótelep, társasház, családi ház, sorház, sávház, toronyház, míg a mai lakáshirdetési újságok a tényközlés mellett (helyett) csábító képzeteket igyekeznek ébreszteni az olvasóban. Jellemző szókészletük: lakópark, lakókert, apartmanház, nagypolgári lakás, villalakás, exkluzív villa, ősfás kert, luxuslakás, mediterrán villa, Bauhaus-stílus, patinás hangulat, fiatalos hangulat, stb. Az eladásra épített új lakóházak, lakóparkok már elnevezésükben is reklámhordozók - Riverside apartmanház, Római kert, Pacsirta lakópark, sőt: Aquincum arborétum, vagy Csajkovszkij lakópalota (sic!). Míg az ötvenes években a lakásokat az ott elhelyezhető maximális személyszámmal méretezték (pl. kétfős lakás), később a szobaszám, a komfortfokozat és a telefonnal való felszereltség, újabban a hálószobák és a fürdőszobák száma, a jacuzzi, a szauna vagy az úszómedence ad jellemző leírást a felkínált ingatlanról.

20.kép Ingatlan hirdetések az Expressz Képes Ingatlan című újságból (2003. március)

E sokrétegű rávezető összefoglalás után nézzük meg közelebbről a lakóparkok, mint a vállalkozási alapon, csoportosan épített lakások létrejöttének körülményeit, a kínálat-kereslet viszonyát, környezettel való kapcsolatát, valamint építészeti morfológiáját, karakterisztikáját.

Az előző fejezetben már foglalkoztunk a profitorientált lakásépítés magyar sajátosságaival. Ennek egyik fő kiindulási alapjaként a kedvező árú, vagy előnytelen adottságú, ám értékessé tehető telek megszerzését jelöltük meg. Az előnytelenség kezdetben főként a tulajdoni viszonnyal kapcsolatos rendezetlenség, vagy egyéb tisztázatlan körülmény, szabályozatlanság volt. Ily módon épülhetett be sűrűn lakóparkokkal a Budai hegyvidék egyik legértékesebb útvonala, a Budakeszi út, vagy kerültek magánkézbe "jó helyen" levő volt ipari területek, így a naphegyi dobozgyár, az észak-pesti Duna-part, a pasaréti filmgyár, a MOM gyártelepe, a zuglói autójavító üzem, és a Ganz telep helyén is csak a kormányzati beavatkozás nyomán létesült közpark, a Millenáris. (A korább tervek szerint itt is lakópark épült volna.) De nézzük előbb, mit is jelent a "jó hely" kifejezés. Az aktuális lakópark hirdetésekből azt is gondolhatnánk, minden lehet jó hely, ez csak megfelelő szlogen kérdése: ha a lakás fenn van a hegyen, "A város a lábainál hever", ha Angyalföldön, "Egy angyali ház...", ha Pesterzsébeten, "költözzön délre!", Krisztinaváros: "Buda lüktető szíve", de szintén meggyőző a Ferdinándra és Leopoldra keresztelt két Lehel tér környéki társasház reklámja: "Éljen császárként a XIII. kerületben!"

A telek beépítésének mikéntje övezetszerű előírások és többnyire egyedi beépítési terv alapján született kompromisszum eredménye. Családi házas környezetben a lakópark a telekhatárok felszámolása folytán mindig nagyobb sűrűséggel beépített. Az intenzíven telepített, azonos vagy azonos karakterű házcsoportok egységes arculatuk ellenére (vagy éppen azért) vizuálisan elkülönülnek a környezetüktől. Az új, idegen elem persze jó esetben lassan megszokottá, elfogadottá válik. Az eddigi tapasztalatok szerint a jól sikerült lakóparkok értéknövelő tényezőként hatnak, de ellenkező esetekre is van példa, főként a megnövekedett forgalom környezetszennyező hatása, vagy az infrastruktúrák túlterhelése miatt (pilisi lakóparkok). A lakóparkok városrendezési és építésszabályozási szempontból nincsenek külön szabályozva, ezért a helyi önkormányzat felelőssége (lenne) az ingatlanfejlesztés közérdeket szolgáló irányának kijelölése. Budaörs és más agglomerációs települések példája azt mutatja, hogy a lakóparkok létesítése erőltetett mértékű infrastruktúra-fejlesztést kényszerít ki. Ennek fedezésére a helyhatóság újabb és újabb területek eladására kényszerül.(Miklóssy Endre, Koszorú Lajos)[27]

A lakópark azonban nem szűkíthető le a zöldmezős, extenzív, terjeszkedő beépítési gyakorlatra. A kifejezés már tágabb fogalmat takar. A belső kerületekben megjelenő új, nagyszabású projektek sokemeletes városi lakóépületek formájában öltenek testet, mégis a lakóparkok általános kategóriájába sorolhatók. A hasonló, mégis különböző elnevezések (apartmanház, apartmanpark, vagy lakópark, lakóliget, villapark) részben a zöldterület és a beépítettség arányeltérését fejezik ki, de sokkal inkább reklámértékűek. Újlipótváros és Angyalföld határövezetében sorra épülnek fel ilyen középmagas, belső kertes, tetőteraszos egész utcatömböket felölelő apartmanházak, amelyek mind formációjukban, mind jellegükben, stílusukban a 30-as évek újlipótvárosi beépítését követik.

23.kép A XIII. kerületi Duna-parton épült Riverside apartmanház homlokzati képe

A lakóparknak nevezhető ingatlanok általános kritériumait ezek a belsővárosi lakótömbök is kielégítik: ezek is a vállalkozási alapon szervezett tömeges vagy csoportos lakásépítés kategóriájába tartoznak, és körülhatárolt, zárt egységet képeznek. A puszta lakófunkción felül a lakóparkra jellemzően meghatározott szolgáltatásokat is nyújtanak. Portaszolgálat működik és biztonsági megfigyelő rendszer, sőt a legmagasabb kategóriákban fedett uszoda, fittness központ, házi óvoda is létesül. Az épület üzemeltetése és karbantartása szintén szolgáltatás formájában van megoldva. A szolgáltatások közös költség formájában fedezik a lakók. (Ez nagy lakás esetében akár 60-80 ezer Ft is lehet havonta a közüzemi díjakon felül).

A lakóparkok építészeti megoldásai és megjelenése is tipizálható. A lakásméretekben, lakásnívóban változatosság, sokféleség figyelhető meg, de jellemzően a kislakásokból lényegesen nagyobb a kínálat, elsősorban a fizetőképes kereslet miatt. (A nagy lakások nagyon drágák, egy többgyerekes család számára általában a közös költséggel együtt megfizethetetlenek.) Jellemző a köz-, félprivát-, privátszféra elkülönített, hierarchizált megjelenése. A megszokottnál nagyobb szerep jut a közösségi helyiségeknek, a találkozási pontok vonzó kialakításának (tágas közös hall, postaládák, kerti pihenők, játszótér, stb.). A lakások alaprajzi megoldásai még kiforratlanságot mutatnak, sok esetben ügyetlenül túlbonyolítottak.

A műszaki felszereltség és a drága, látványos, mégis kommersz belsőépítészeti ízlésvilág dominanciája szintén elengedhetetlen kelléke a lakóparkoknak, apartmanházaknak. Sejtésem szerint a televíziós sorozatok, a valóságshow-k vizuális hatása a legerősebb. Építészeti stílusukat tekintve változatos, ám tendenciózusan alakuló képet mutatnak. Eleinte a posztmodern szelíd hullámait láttuk visszaköszönni, nyilván egyfajta általánosan elfogadottnak tartott polgári közízlést követendő. A mediterrán hangulat és a népi építészeti elemek szórványos felbukkanásával párhuzamosan a Bauhaus stílusirányzatként értelmezett változata lett a lakópark-építészet slágere, és ezzel együtt egyre szelídültek az erős karakter-elemek. A beruházó cégek nyilván a racionalitás és gazdaságosság egyértelmű szempontjait mindinkább előtérbe helyezik a bizonytalan kimenetelű ízlésbeli elkötelezettséggel szemben. Minden tekintetben a biztosra mennek.

Mind az épületszerkezetekben, mind a beépített bútorokban, burkolatokban a standard építőipari kínálat jól ismert, bevált "ready-made" elemeiből válogatnak. A projektek kivitelezését professzionális cégek végzik általában, de nem ritka az sem, amikor a beruházó cég maga irányítja és szervezi a munkát. A dolog természetéből adódóan - ezt diktálja a vállalkozói érdek is - igyekeznek kihasználni a telepszerű építkezés előnyeit, tehát lehetőleg egyszerre nagyobb mennyiségben végezhető munkafolyamatokat, kevesebb egyedi, kifinomult munkaigényű épületszerkezetet terveznek be. Ily módon a gépesített földmunkák, az óriásdaruval mozgatott kész zsaluzatok, a szivattyúval folyó betonozás jelentősen kedvezőbbé teszi a fajlagos építési költséget. A vázszerkezetes vasbeton födémek és oszlopok közé kitöltő falak kerülnek. Magyarországon építőlemezeket legfeljebb a belső térelválasztásra használnak, a külső falaknál általában ragaszkodnak a téglához. Az épületek külső megjelenése - főként a kertváros lakóparkok esetében - kardinális szerepet kap, ezért változatos tömegűek és burkolatúak, az egyéniesség ízét diszkréten, de kézzelfoghatóan adagolt mennyiségben érzékeltetik. A szerényebb változatokban ezt az igényt színes vakolatok alkalmazásával próbálják kielégíteni, a nagyvonalúbb projekteknél kiugró teraszokkal, tetőkertekkel, sőt tartós burkolóanyagokkal, fával, téglával, sőt terméskővel is találkozhatunk.

A megbízott kivitelező cégek, amelyek ugyan egyre nagyobb gyakorlatra tesznek szert effajta beruházásokon, az egyes szakipari munkák területén még ma sem közelítik meg a nyugat-európai átlagszínvonalat. Erre talán éppen az elmúlt évtizedek magyar építési hagyománya adhat magyarázatot: az állami megbízásból érdektelenül végzett munka tragikus mértékben demoralizálta az építőipari szakember állományt. A magánerős építkezések sem dicsekedhettek magas minőséggel, de ott a megbízó, a leendő lakóval kialakított személyes viszony szerencsés esetben némileg ellensúlyozhatta a hiányosságokat. A mostani gyakorlatban az általánosan viszonylag alacsony elvárható követelményszint arra készteti a kivitelező cégeket, hogy versenyképes áron megszerezzék a megbízást, majd ismeretlen alvállalkozásoknak osszák tovább a feladatokat. Így végül kiszámíthatatlanná válik, vajon valóban hozzáértő, szakmailag felkészült mesteremberek keze alatt készülnek-e az egyes munkafázisok. Érthető tehát a beruházók törekvése, hogy minél nagyobb arányban építsenek be félkész, vagy teljesen kész termékeket, amelyek csak primitív összeszerelési, felszerelési munkát igényelnek a helyszínen még akkor is, ha ez esetleg lényegesen költségesebb megoldás is adott esetben. A legszembetűnőbb kivitelezési hiányosságok ily módon viszont az illesztések, a különböző szerkezeti elemek találkozási pontjainál jelentkeznek A tapasztalatok szerint az alapvető kőműves jellegű munkák, a falrakás, a vakolás és újabban a csempeburkolás azok a területek, amelyek általában megbízható minőségben készülnek. A betonozási, a lakatos és asztalos munkák azonban nagyon sok gondot okoznak.

A lakásvásárlás szempontjából nézve, elsősorban a készen felkínált választék, az intenzív marketing, a presztízs és a kedvező hitellehetőségek, a biztosnak tűnő befektetés jelent ellenállhatatlan vonzerőt. Az eladással foglalkozó alkalmazottak a velük folytatott beszélgetések során a biztonság iránti vágyat emelték ki. Szerintük belvárosi otthonaikat sokan pusztán az őrzött parkoló miatt váltják fel lakóparki lakásra.

A fenti igények mellett természetesen szót kell ejtenünk a lakóparki lakások megvásárlásának anyagi aspektusáról is. Bár átfogó szociológiai vizsgálat nem készült a tényleges vásárlókör társadalmi összetételéről, motivációjáról, tapasztalatok szerint a vásárlás sokszor átmeneti megoldásból vagy pénzügyi befektetés céljából történik. A vásárlók között nagy számban találunk külföldről hazatelepülőket, vagy jól kereső, egyedül, vagy ideiglenes élettársukkal együtt élő fiatal menedzsereket. Ritkábban, de akadnak kimagasló jövedelmű egy-két gyermekes családok is, hosszabb távú elképzelésekkel. Feltételezhetően leginkább azok a rétegek szánják el magukat a lakóparkba költözésre, akik kiszámítható, állandó, magas keresettel rendelkeznek, tehát jellemzően multinacionális, nagy cégek alkalmazottai, vagy már régebb óta biztosan jövedelmező vállalkozások tulajdonosai. A nagyon elfoglalt, keveset hazajáró fiatalok számára nagy vonzerőt jelent a portaszolgálat, az épületüzemeltetés, takarítás gondjának megoldása. Afféle szálloda-panzió jellegű lakásformára tartanak igényt. A mostanában mesterségesen is ösztönzött "szingli" életformát választók a legbiztosabb vevőkört képezik a lakóparkok, apartmanházak befektetői számára.

A lakóparkok munkalehetőséget igen, egyéni kreativitást szerényebb mértékben kínálnak az építészeknek. Megbízás szinte kizárólag kapcsolati úton szerezhető. Némely befektetőcsoport saját tervezőirodát is alapít. Nyílt tervpályázat alig akad, talán emiatt is fordul elő sokszor építészeti dilettantizmus, ami komoly gondot okozhat a befektetőnek, vevőnek egyaránt.

Az építész szakma számára egyértelmű üzeneteket hordoz a lakóparkok térhódítása. Amint már a korábbi fejezetekben részletesebben is összefoglaltuk, nyugat-európai és amerikai tendenciák is azt sugallják, hogy a központilag irányított, társadalmi felelősséggel bíró nagy lakásépítési programoknak befellegzett, a mennyiségi igények többnyire ki vannak elégítve. Kár volna ezért nosztalgiából ezeket visszavárni, jóllehet a mai építésztársadalom - még az újabb generációk is - az ehhez kapcsolódó tervezési munkára kaptak felkészítést. Az Architectural Review lakással foglalkozó számának szerkesztői előszava szerint az építészek és a lakásépítés örökösen mostoha viszonyában aranykornak tartott 50-es, 60-as évek eredményeiből is érdemes levonni a tanulságot: "a modern mozgalomban létrejött érdekházasság válással végződött". A szerző itt elsősorban az építészek által isteni rangra emelt funkcionalizmus kizárólagos egyeduralmának kiábrándító voltára gondolt, amely hosszú időre fájdalmas éket vert a civil és az építész társadalom közé. A bizalomvesztés következtében azóta lényegében semmi előremutató új gondolat nem született a lakással kapcsolatos építészeti teóriában.[28]

A mai építészek Európa szerte végül is hasonló feladatokkal szembesülnek. Az egyre inkább behatárolt szuburbánus terjeszkedésből következően be kell tudniuk bizonyítani, hogy nagyobb beépítési sűrűség mellett is lehet magas életnívót, humánus körülményeket teremteni. Új feladatokat jelent az ezredfordulón az egyre erősebben jelentkező individualitás, a szociális és funkcionális keveredés-elkülönülés változatos konstellációinak építészeti megoldatlanságai. Európának ezen az innenső oldalán pedig önerőből szükséges az építészeknek arra is felkészülniük, hogy - a megalázkodás vagy a dacos szembeszegülés mentalitásából kilépve - tárgyalóképes, felkészült partnereivé váljanak a vállalkozói vagy közösségi döntéshozóknak.

1. A jelleg nélküli város. The Generic City. Ford. Szabó Árpád és Szántó Katalin. in: A mérhető és a mérhetetlen. szerk. Kerékgyártó Béla. Typotex, 2000.

2. Varjasi Farkas Csaba: Felső középosztály, vigyázz! - a lakópark - Octogon, 1998. 3. sz.

3. Jelentés a Magyar Urbanisztikai Társaság összejöveteléről. Népszabadság, 2002. március 29. 27.o.

6. Ladányi János - Szelényi Iván: A társadalom etnikai-, osztály- és térszerkezetének összefüggései az ezredforduló Budapestjén. Szociológiai Szemle, 1996. 3-4. sz.

8. Kenneth Frampton: A modern építészet kritikai története. Terc Kft. 2002. 181-186. old.

11. in: Kenneth Frampton: A modern építészet kritikai története. Terc Kft. 2002. 186. old.

13. Stadt der Dinge Neustes Wohnen in Zürich. Kiállítási katalógus. Hochbaudepartement der Stadt Zürich, 2002.

Robert Fishman: A külvárosok határán születő új amerikai város. (Megalopolis Unbound). Budapesti Negyed, 1994.4.sz-1995.1.sz.

16. Déry Attila: Magánerős lakásépítés a két világháború között. MÉ. 1987. 1. sz. 34. old.

18. Pamer Nóra: Magyar építészet a két világháború között. MK. Budapest, 1986. 125-126. old.

19. Szilágyi Antal: Lakóépületek, Budapest XVI. Jókai úti lakótelep. MÉ. 1980. 3. sz. 34. old.

20. Hegedűs József-Tosics Iván: Lakásosztályok és lakáspolitika. Mozgó Világ, 1982. 10. sz.

22. F. Körner Zsuzsa-Nagy Márta: A városrendezési szabályozás története. Építés- Építészettudomány, 2002. 1-2. sz.

23. Soóki-Tóth Gábor-Baross Pál: Ingatlanpiaci folyamatok és önkormányzati irányításuk lehetőségei a Budapesti Városfejlesztési Koncepcióban. Budapesti Negyed, 2000. 2. sz.

25. Jelentés a Magyar Urbanisztikai Társaság összejöveteléről. Népszabadság, 2002. március 29. 27.o.

* A tanulmány az OTKA T 037874 számú kutatása keretében készült.

[1] A jelleg nélküli város. The Generic City. Ford. Szabó Árpád és Szántó Katalin. in: A mérhető és a mérhetetlen. szerk. Kerékgyártó Béla. Typotex, 2000.

[2] Varjasi Farkas Csaba: Felső középosztály, vigyázz! - a lakópark - Octogon, 1998. 3.sz.

[3] Jelentés a Magyar Urbanisztikai Társaság összejöveteléről. Népszabadság, 2002. március 29. 27. o.

[4] www.levego.hu/sajto/2000

[5] Szépilona lakópark, szerk. Koncz Imre. Szabad Kikötő, 2002. január 11.

[6] Ladányi János - Szelényi Iván: A társadalom etnikai-, osztály- és térszerkezetének összefüggései az ezredforduló Budapestjén. Szociológiai Szemle, 1996. 3-4. sz.

[7] Szilossy Anna: Szép, új művilág. www.ingatlanbefektetes.hu/sz.15

[8] Kenneth Frampton: A modern építészet kritikai története. Terc Kft. 2002. 181-186. old.

[9] Mezei Ottó: Molnár Farkas. Akadémiai Kiadó, 1987. 11. old.

[10] uo.19. old.

[11] in: Kenneth Frampton: A modern építészet kritikai története. Terc Kft. 2002. 186. old.

[12] Rem Koolhaas: S,M,L,XL. Benedikt Taschen Verlag, 1997.

[13] Koolhaas építészirodája az 1986-os Milánói Triennálén mutatta be az 1929-ben lebontott világkiállítási pavilon több évtizedes hányattatásának történetét. A modernista építészet e szimbolikus emlékműve darabokra szedve utazott végig Európán, majd Németországban az egymást követő rezsimek más-más célokra használták, míg végül újra visszakerült eredeti helyszínére, ahol a 80-as években újraépítették. A kissé szarkasztikusan, képregényszerűen ábrázolt történet az épület fizikai mivoltának kiszolgáltatottságát, törékenységét bizonyítja.

[14] Stadt der Dinge. Neuestes Wohnen in Zürich. Kiállítási katalógus. Hochbaudepartement der Stadt Zürich, 2002.

[15] Consumption and territory. Szerkesztői előszó. Oase, 52.sz. 1999.

[16] Herald Bodenschatz: New Urbanism. Bauwelt 2000. 5. sz. 22-31. old.

Robert Fishman: A külvárosok határán születő új amerikai város. (Megalopolis Unbound). Budapesti Negyed, 1994.4.sz - 1995. 1.sz.

[17] Déry Attila: Magánerős lakásépítés a két világháború között. Magyar Építőművészet 1987. 1. sz. 34. old.

[18] Mezei Ottó: Molnár Farkas. Akadémiai Kiadó, 1987. 14. old.

[19] Pamer Nóra: Magyar építészet a két világháború között. MK. Budapest, 1986. 125-126. old.

[20] Szilágyi Antal: Lakóépületek, Budapest XVI. Jókai úti lakótelep. MÉ. 1980. 3. sz. 34. old.

[21] Hegedűs József- Tosics Iván: Lakásosztályok és lakáspolitika. Mozgó Világ, 1982. 10. sz.

[22] Bodnár Judit: A szakadozó városszövet. Budapesti Negyed, 1996. 4.sz.

[23] F. Körner Zsuzsa-Nagy Márta: A városrendezési szabályozás története. Építés- Építészettudomány, 2002. 1-2. sz.

[24] Soóki-Tóth Gábor-Baross Pál: Ingatlanpiaci folyamatok és önkormányzati irányításuk lehetőségei a Budapesti Városfejlesztési Koncepcióban. Budapesti Negyed, 2000. 2. sz.

[25] KSH Gyorstájékoztató, 1998-2002. www.ksh.hu

[26] Ugyanakkor a globális, távlati szempontokat is figyelembe vevő fenntartható fejlődés és szubszidiaritás elve az egyes régiók, térségek gazdasági és humán autonómiára való törekvését tartja kívánatosnak, amelynek során a helyi erőforrások hasznosítását részesítik előnyben. A mobilitás csak a rövid távú gazdasági hatékonyság és a személyes alkalmazkodás szempontjából jelenthet megoldást.

[27] Jelentés a Magyar Urbanisztikai Társaság összejöveteléről. Népszabadság, 2002. március 29. 27.o.

[28] Architectural Review, szerkesztői előszó. 2001. június.

	1980-1981	1990-1991	1999
Ausztria	48	50	56
Belgium	58	65	74
Franciaország	51	54	54
Görögország	70	76	77
Hollandia	42	45	52
Írország	74	79	79
Luxemburg	60	65	67
Nagy-Britannia	56	66	69
Németország	40	39	43
Olaszország	59	68	67
Portugália	57	65	64
Spanyolország	73	78	82

	új lakás	üdülő
1875(csúcsév)	99500	n.a.
1986	69400	3500
1991	33000	1700
1998	20000	985
2001	31500	n.a.